大侠看房|深圳分区优化住房限购政策业内：政策效果不能高估

继4月30日北京放松五环外限购政策后，深圳成为率先跟进优化限购政策的一线城市。

2024年5月6日，深圳发布《关于进一步优化房地产政策的通知》（以下简称《通知》），从分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化等三方面优化房地产政策。业内分析认为，北京、深圳接连优化限购政策后，更多核心城市的限制性政策有望跟进优化，释放居民购房潜能。随着政策效果逐渐显现，房地产市场预期和活跃度有望迎来改善。

松绑外地人限购政策

《通知》中提到，非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年；在其他范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求仍为3年。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，这一条是最大看点，此次深圳参考京沪松绑限购的原则，小步快跑、留有余地、定向疏解。针对外围区域库存积压、去化压力大，房价下跌严重，并扰动全市房价预期、楼市整体预期的现实情况，将铁板一块的外地人限购政策松绑，将其购房资格从社保3年收缩至1年，定向疏导到外围库存压力最大、楼市销售下滑最大的区域。其他区域则继续坚持原有的限购政策。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，继4月30日北京放松五环外限购政策后，深圳是率先跟进优化限购的一线城市。根据深圳统计局数据，2023年深圳常住人口为1779.01万人，比上年末增加12.83万人（人口增量在一线城市中最多），其中，常住非户籍人口1172.87万人，占比为65.9%。深圳人口保持较快增长，且非户籍居民较多，社保年限缩短有助于推动购房需求释放。

“以旧换新”获政府支持

根据中指研究院监测，截至5月6日，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”，上海也出台相关政策。4月23日，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会已联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》，支持住房“以旧换新”。

此次则是深圳地方政府首次出面支持“以旧换新”，《通知》中提到，支持在深圳市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。对于实施“收旧换新”的房地产开发企业，收购换房人旧房时不受深圳市关于企事业单位、社会组织等法人单位购房政策的限制。市住房公积金管理中心将提供房屋交易便民服务，优化商品住房“带押过户”流程，提升房地产交易便利度。

不过，李宇嘉认为，目前来看政策效果并不大，已经签约以旧换新的某项目，现在合计有20位业主计划参与，但二手房还未卖出去，卖房难、卖房周期长是最大的问题。应该鼓励开发商降价、拿出优质房源，鼓励业主降价出售，并在新房折扣上得到弥补。同时，加大利率、税费、经纪费减免的支持力度。

此次，深圳还提出优化商品住房“带押过户”流程，这也能加速以旧换新，但由于中介机构和金融机构担心“蛋糕”受损，带押过户提了2年了进展却不好，李宇嘉建议，住建部门和金融部门合力推进，让以旧换新的效率更高一些。

增加多孩家庭购房名额

本次深圳还明确增加本地多孩家庭购房名额，允许符合条件的企事业单位购房。

《通知》中明确，有两个及以上未成年子女的深圳市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房。

《通知》规定，同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件的企事业单位，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区购买商品住房，用于解决员工住房等需求。

李宇嘉表示，对多子女家庭提供住房支持，这是过去各地普遍实施的政策，但多见于公积金额度提升，杠杆率提升（降低首付比例）。多子女家庭多购一套，而且还是在外围多购一套，这种政策还是第一次见到。“这个政策更多的是为了去库存。可能就是鼓励多子女家庭到外围购置大户型住宅。”李宇嘉指出，多子女家庭对于教育医疗的需求增加，中心区会更好；在深圳，还有能力在外围多买一套的多子女家庭并不多。另外，近年来深圳等一线城市新市民结婚延后，甚至选择单身，松绑单身限购，符合个体对于婚育的个性选择，不能在住房方面继续坚持单身限制购房的歧视性政策。

而恢复企业购房，且没有套数限制，并与解决职工住房需求结合，这是一条很好的政策，也彰显了深圳希望通过住房政策调整，引导企业在外围投资、设厂，实现职住平衡、产城融合。但这个政策的效果也不能高估，可能会有一些科技型企业为了留住和吸引人才而购房，不过比例很低，规模也很小。

更多核心城市有望跟进优化限制性政策

陈文静介绍，从市场的角度来看，2023年下半年以来，深圳持续优化楼市政策，政策效果逐渐显现，市场情绪有所恢复。根据中指数据，今年4月，深圳新建商品住宅成交面积环比增长5%，高基数下同比仍下降；二手住宅成交超4000套，达2021年5月以来最高水平，环比、同比均增长。分区域来看，本次限购政策优化的区域近几年新房成交量占全市整体的比重较高，政策优化预计将进一步提振市场活跃度，带动房地产市场继续好转。

“此次深圳的新政在预料之中，与京沪的策略基本一致，不是单纯为了去库存而去库存，而是将存量消化与增量消化结合起来，与新市民、年轻人购房，融入城市和就业解决的新型城镇化结合起来。”李宇嘉分析认为，从效果来看，2021年7.15新政出台至今已经近3年，积累了一部分购房需求。此次深圳新政是对政策的纠偏，能够释放一部分被调控政策限制的需求，包括多胎家庭到外围购置大户型住宅、企业给人才买房、满足非户籍人口、单身人群在深圳“上车”的愿望。

不过，从购买力来讲，外地人远逊于户籍人口，因此此次政策的效果不能高估。李宇嘉预计，如果市场继续疲弱，后续还会有其他政策跟进，比如非户籍彻底退出限购，增值税免征期5年改2年等。最关键的还是需求端购买力的提升，这取决于收入、就业和消费等。

陈文静补充称，此次深圳政策充分体现了因区、因需施策的思路，北京、深圳接连优化限购政策后，更多核心城市的限制性政策有望跟进优化，释放居民购房潜能。随着政策效果逐渐显现，房地产市场预期和活跃度有望迎来改善，叠加去年同期交易高基数效应逐渐减弱，全国新房市场有望加快筑底企稳。

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文/北京青年报记者 宋霞

编辑/樊宏伟