成都武侯区中央花园二期,是一个建成20多年的商品房住宅小区,因为设施老化,业主们开始筹划“自拆自建”。此事经媒体报道后,引发社会关注。不少人更关注的是,该小区若重建成功能否为后来者提供一个样本。

中央花园二期 本文图片均为庄岸供图

然而,目前事情的进展似乎并不顺利。9月4日,成都市武侯区住建交局房屋管理科工作人员告诉澎湃新闻(www.thepaper.cn),中央花园二期拆了重建首先要符合城市规划,需经规划和自然资源局同意后再报建,现在规划和自然资源局那边还没有通过。此外,虽有政策允许D级危房原址重建,但“自拆自建”暂时没有政策性的文件支持。

9月6日,武侯区晋阳街道办回复澎湃新闻时也表示,目前,街道办还没有收到上级部门针对此事的任何批复。

澎湃新闻了解到,早在2018年,该小区就有业主提出在原有基础上拆旧房重建新房,通过增加容积率的方式让开发商覆盖拆建的成本,这样除了提升居住环境外,房子也能升值。5年过去了,重建设想仍停留在纸上。

小区内餐馆林立

花园小区多年后变“老破小”,业主提出推倒重建

中央花园是成都城西当年著名的“五大花园”之一,中央花园二期建成于上世纪90年代末,是当地最早的一批商品房。小区位于二环三环之间的清水河畔,总共72栋楼,3300多户,人口过万。

中央花园二期

早年,成都有“南富西贵”之说,在西边买商品房的人都具有一定经济实力。而中央花园二期地理位置优越,附近规划有两条地铁线(其中一条在建),周边配套有学校、医院、公园等。

但这个建成20多年的花园小区,如今已经成为业主口中的“老破小”。居民楼外墙褪色严重、路面凹凸不平、各类电缆电线无序交织,没有地下停车场。这与一街之隔,后来新建的小区形成鲜明对比。

为此,有业主提出了“自拆自建”的构想——寻找愿意投资的开发商,原地“自主更新,拆旧建新”。

最先提出这一想法的是小区业委会副主任伍大明,他的设想是:将小区容积率增加到3.5,拆40万平方米旧房,建70万平方米新房,按照1:1归还业主后,开发商还有30万平方米的新房卖。“除成本税费外还有盈利,这样才会有企业来投资,业主也不用掏钱。”

2018年9月,伍大明和业委会负责人在网上向当地领导留言反映中央花园二期“自拆自建”的问题,以寻求支持。

2018年12月,武侯区委办公室在网上留言板上回复:“如中央花园二期业主都愿意进行改造重建,街道将会同相关部门、企业推动该小区改造重建工作。”武侯区晋阳街道办随后也进行了回复,表示:“小区95%以上业主同意,将规划危房旧城改造。”

事实上,无论是“自拆自建”,还是政府回复中的“危房旧城改造”,多数业主并不介意以什么名义来改造小区,他们的想法是,只要能住上更好的房子就行。

业主同意率达不到100%,关键一步难迈出

2019年8月,小区业主开始就是否同意改造进行投票,第一轮投票业主意愿同意率达到96.7%。业委会提交了重建申请。区委主要负责人批示:同意纳入危旧房论证。但业委会没有进行危房鉴定,因为“还谈不上存在安全隐患”。

在随后的政府相关部门讨论中,由于该小区是商品房,不符合棚户区改造相关政策,要重建,只能原地、原址、原图重建。不能增加容积率,重建面临困难,事情因此搁置。

2020年4月,成都发布《城市有机更新实施办法》,列明了三种城市更新形式:保护传承、优化改造和拆旧建新。事情似乎又出现了转机。

据媒体报道, 2021年11月,成都市武侯区委主要领导到该小区调研提出,“自拆自建”需要业主同意率达到100%,政府才能出规划。

业委会开始组建拆旧建新小组,继续动员业主。2022年3月21日至5月21日,业主同意率达到99.99%,但达不到100%,关键性的一步仍难迈出。

要取得100%业主同意并不容易。自主拆建,有人看到了希望,也有人看到风险。始终有人担心:“如果烂尾了怎么办?”

小区里动员自拆自建的标语

目前为止仍明确表示反对“自拆自建”的业主何某(化名)表示,居民自行拆旧建新,烂尾风险高,没有保障,同时也担心业委会从中牟利,“哪个来保障?政府不出面,烂尾了没有地方住。”

有的业主对小区状况有更清醒的认识,他们认为,小区位置虽然好,但位于航线下方,层高受限,加之小区面积大,没有利润空间,有没有开发商愿意接手?如果开发商不靠谱,烂尾了又怎么办?谁来监督,烂尾了业主找谁?因此,有的业主明确表示,政府出面保障才会同意。

2023年5月25日,小区业委会形成报告提交给晋阳街道办及武侯区相关部门。

2023年6月,有业主留言称“中央花园二期已经是危房了,墙里的砖都粉了,请问什么时候能拆迁改造”,成都市武侯区晋阳街道办事处答复表示,经查,中央花园二期暂无拆迁计划,如有拆迁计划将及时公示。

武侯区住建交局:暂无政策性文件支持

伍大明表示,他们坚持一个原则,团结第一,目前没有支持的业主,不责怪;大部分业主愿意住上安全舒适的新房子。他说,他们去跑腿,包括跟业主做工作,和政府联系,做成了大家都好,如果做不成,也并没喊业主出一分钱。

清华大学建筑学院教授尹稚接受中国之声采访时表示,“此小区彻底推倒重建的可能性大概不像业主想象的那么大。”他认为,有多个基本前提,若确实出现大面积结构性隐患,可以通过“危房认定”确定级别,如果被认定确实需要拆除,也得找经济上可行的办法,通过扩容来吸引社会投资、平衡改造成本,属于常规做法。

尹稚说,大规模改造工程,按城市规划惯例来讲,需经过市级审批以及正式的流程和决议,无论是设施提升型改造,还是结构加固型改造,亦或是下决心彻底推倒重来,都要有专业性的评估,国家对这些评估有严格的技术标准。“业主们如果想不花钱或者少花钱,大概唯一的出路,是这个小区的地还有增值的空间。”

尹稚认为,在正常新建小区销售都面临去库存压力的情况下,这样一个传统的老旧小区用增容的方式来推倒重建,有没有让市场和政府都能接受的增值空间?其个人也不那么看好。

9月4日,成都市武侯区住建交局房屋管理科一位工作人员告诉澎湃新闻,这种“自拆自建”首先要符合城市规划,规划和自然资源局同意后再报建。但现在规自局那边都还没通过。虽有政策允许D级危房原址重建,但“自拆自建”暂时没有政策性的文件支持。

9月6日,武侯区晋阳街道办回复澎湃新闻时表示,目前,街道办还没有收到上级部门针对此事的任何批复。

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