顶端新闻记者 金艾琳
8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。其中提出“支持房地产市场平稳健康发展，包括指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，引发高度关注。
顶端新闻记者就调整存量房贷利率的热点话题，邀请专家联合解读。
从“软推动”到“硬要求”
顶端新闻：从7月14号的“支持和鼓励”，到目前提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，这种变化意味着什么?
经观未来研究院院长 张奥平：7月24日，中共中央政治局会议明确指出适时调整优化房地产政策，这个变化其实也是适时调整优化房地产政策的一个具象性的体现。其次，这个关键词的变化，也是从过去的“软推动”转到一种“硬要求”。未来，我们可以看到商业银行调降存量房贷利率也会去进行具体的安排。
招联首席研究员 董希淼：相较于7月14日央行相关负责人“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”表态，此次央行提出的“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”更加明确，回应了市场呼声，传递出更加积极的信号。预计央行将出台指导意见，或者通过市场利率定价自律机制，引导商业银行下调利率偏高的部分存量房贷利率。
有助于降低借贷成本，降低房地产市场风险
顶端新闻：降低房贷利率本身，能够缓解或者解决哪些现有问题?
经观未来研究院院长 张奥平：首先从微观层面来看，会实打实的减少房贷客户的借贷资金的成本。从宏观层面来看，会降低目前整个房地产市场的风险。
当前房地产市场的风险，从供给和需求两侧来看，整个市场的关键问题出在了需求侧上，也就是整体市场的购房预期是不足的。而指导商业银行调降存量房贷利率，会稳定整个市场在需求侧的预期，也会使整个房地产市场的供求实现新的平衡。
存量房贷利率下调，会收窄新老房贷利差
顶端新闻：对于贷款人、商业银行，适度降低存量房贷利率都有哪些好处?
东方金诚首席宏观分析师 王青：下半年在政策利率(MLF操作利率)存在下调空间的同时，5年期以上LPR报价有可能单独下调;在首套房贷利率灵活调整机制建立后，下半年也不排除建立二套房贷利率灵活调整机制的可能。这些措施都能更好满足居民刚性和改善性住房需求。
若下半年存量房贷利率较大幅度下调，将是2021年三季度房地产行业政策转向以来推出的最强有力的措施，将释放坚定的稳楼市信号。这会在很大程度上改善楼市预期，推动房地产行业在下半年尽快实现软着陆，进而提振经济复苏内生动能，有效控制重大经济社会风险。
具体而言，存量房贷利率下调将减轻购房者利息负担，有利于促消费、扩投资。更为重要的是，这会收窄新、老房贷利差，缓解“提前还贷潮”、“转贷降息”现象，稳定房贷市场秩序，并为新发放居民房贷利率进一步下调拓展空间。
目前最大的不确定性是利率下调幅度
顶端新闻：降低房贷利率“靴子”，会何时以何方式“落地”?有什么建议?
东方金诚首席宏观分析师 王青：2022年5年期LPR报价下调0.35个百分点，这意味着绝大多数(约占99%左右)的存量房贷利率也会下调0.35个百分点;而同期新发放居民房贷利率下调幅度达1.37个百分点(从2021年12月的5.63%降至2022年12月的4.26%)，这意味着2022年新、老房贷利差扩大逾1个百分点，是触发“提前还贷潮”和“转贷降息”现象的主要原因。
可以看到，此前曾经出现过存量房贷利率下调的先例。2008年10月，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大至0.7倍;最低首付款比例调整为20%。随后，多家银行宣布对符合条件的存量房贷利率从8.5折降到7折。此项政策对扭转当时楼市下滑势头起到了关键作用。
未来无论是通过变更合同约定，还是贷款置换，下调存量房贷利率不存在实质性障碍，完全可以在政策引导下有序进行，如针对不同存量房贷利率，设置差异化的折扣比例或降点幅度等。对于银行在利息方面的损失，可通过引导银行适度下调存款利率等方式部分弥补。
存量房贷利率下调有望在三季度启动;为维护房贷市场秩序，如果采用贷款置换方式，将限于本行，不会鼓励跨行“转按揭”。目前最大的不确定性是利率下调幅度，总体上有可能在0.5至1.0个百分点左右。
招联首席研究员 董希淼：初步测算，利率偏高的存量房贷余额约为15万亿元至20万亿元。如果利率平均下调100个基点，每年将减少商业银行利润1500—2000亿元。
银行可以采取多方面措施，减缓存量房贷利率调整对息差的影响：一是进一步降低存款利率，优化负债结构，从负债端压降成本;二是加大信贷投放，在风险可控的前提下提升高益资产占比，进而提高资产端收益;三是大力发展财富管理等业务，提高非利息收入，增加多元化盈利来源。银行还可以在存量房贷利率调整的过程中，与客户约定一段时期内不得提前还款，减少房贷提前还款行为，保持房贷规模稳定。金融管理部门可通过结构性货币政策工具，对影响较大的银行给予阶段性支持，提高银行降低存量房贷的积极性，支持银行维护息差基本稳定进而保持向实体经济减费让利的持续性。
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