这段时间关于民生的问题讨论莫过于政府对房屋维修资金的使用情况，好几个朋友要我聊聊这方面话题，我当时就回答市政府只有一个大体上的战略方向，并没有实施的细则，所以我讲出来也只能是推测，我看到实施细则以后我才会写评论文章。

这段时间下来，虽然住建部官员明确讲房屋维修基金包括两个账户，个人账户房屋维修基金已经缴纳了，不会增加业主个人负担。现在的问题是要把公共账户建立起来。草民们一片欢腾，以为这事过去了。

不料前几天上海市房屋管理局一个规定又在媒体上炸了锅，上海市房屋管理局出了一个《关于规范本市住宅维修资金管理基本规定》，把房屋维修基金更加细化了。我认为这个规定大概可以配套市政府前段时间讲的关于建立房屋体检、保险和维修基金这三个问题之一的实施方案。

虽然媒体上这几天到处在评论讲解，但我认为这些讲解非常肤浅，是不到位的。下面我独家解读关于房屋维修资金实施方案的核心内容，以及推行的话能否有操作性？

房屋维修基金要续交吗？

这个房屋维修基金的规定篇幅较长，但是真正要操作的就这几点，前面两点大部分的媒体都讲了，第一，如果维修基金少于30%的话，要继续筹集，这个目前的实际操作性不强，因为相关资料显示，住宅维修基金的使用率平均在10%，但是这句话我同样看成非常重要，提醒业主维修基金要续交的，不是一次性完了这句话的体现的核心思想在这里。

房屋维修基金有两个账户可否能覆盖住房养老金？

房屋维修基金使用两个账户，一个是业主自己的账户，按照住建部意思，住户已经缴纳了，第二个是公共账户，由政府的资金筹集，这句话听上去很美，实际意义也不大。政府从公共账户筹集的资金，它的来源是从土地的拍卖当中提取一定比例来交到住宅维修资金的公共账户，那等于就没有操作性，现在土地拍卖大部分是负值，如果有一些的土地拍卖，地方政府还债都来不及，哪会从这里提取住宅公共养老金，在实践中是几乎没有可能。

两笔房屋维修基金归集使用的难点在哪里？

除了上面两点大家广泛议论之外，这个规定中有一个非常重要的说法大家都没有注意，就是《规定》中说住宅维修基金账户和公共维修基金账户健全后，两笔资金要归集使用，归集两个字非常重要，归集的意思两大账户以后要合并，《规定》中并没有说合并到哪里，但凡正常人一拍脑袋，你准能猜到。根据上海房屋科学管理院的内部资料显示，全国住户的房屋维修基金大概有1万亿人民币，（我估计这个数字少了，远不止1万亿人民币。）而且平均使用率不到10%，换句话说，还有近1万亿的资金躺在账面上，这才是规定中会出现“归集”两个字的实际作用，想通过这个《规定》把近1万亿的住户房屋维修基金挪到住宅公共维修基金帐户中的大盘子统一使用。

万亿住房维修，能否转化为房屋养老金？

但是从操作层面上来看，在执行中非常困难，因为这1万个亿的住户维修资金分散在不计其数的各小区业主委员会的账户当中，各业主委员会是代为管理这边住宅维修基金，但是业主委员会的那些大爷大妈几个核心人员是发报酬的，其报酬来源就是维修基金存在银行的一部分利息收益，他们掌管着账户和财务章。政府要动用这笔资金到公共大账户中，这些大爷大妈还不跟你拼命啊？从法律上讲动用这笔维修基金要各小区内2/3以上的业主同意，所以这笔维修基金如何归结到公共大账户当中，那是一个非常难以操作的命题。那有人会说政府筹集的公共账户，可以归结到业主账户当中，那你更是想多了，其概率为0。

当然这个《规定》中受到影响的人还是有一部分的，房改以后原有的公租房买断成为商品房未交住宅维修基金的，原来一些棚改后也没有交纳维修基金的，可能要补交了。

从以上分析中可以看出，这个《规定》还不是很细，操作当中会碰到很多问题，等再有细则出来和大家一起分析。

关于房屋检测和房屋保险，由于本文文字过多，我下篇跟大家继续分享。

来自上海 朱咏敏

2024.9.1

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