2025年6月18日这一天国家外汇管理局发出来一份《通知(征求意见稿)》，这个消息被市场给重视起来，因为这是一份有标志性的文件，它显示着一项重要政策变动正被提到日程上，就是外资之前不能用“资本项目外汇收入以及由此结汇换来的人民币资金来买不是自己住的房子”这一规定被废止，这事在中国房地产领域又一次对外资敞开大门这件事情上发出了重要信号，于是就在业内业外引发热议。

这可是非常大的一次政策变动，这背后不仅仅是打开住房市场的这么简单的事儿，这其中还包含着中国经济对外开放、改善房地产市场结构的战略意图，从这个政策被制定出来的背景开始讲起，一直到具体的政策条款内容，从它对市场产生的影响一直说到将来也许潜藏的风险，在每一处细节上都跟整个行业长期走向有着千丝万缕的联系，我们会从很多角度来把这个政策改变的意义完全弄清楚。

对于观察中国房地产市场的人来说，外资进入这个领域不是个新鲜事，早在2006年的时候，中国就制定过类似于“外资限购令”的规定，对外资在中国内地购买住宅类房产的范围以及用途做出限定，到了2008年又进一步收紧了这种限制，外资不仅不能拿外汇资金去买那些不是自己住的房子性质的住宅类房产，而且涉及这类交易还要经过严格的审批手续，当时的这些政策主要是为了防止房价暴涨、防范金融风险以及避免国际热钱流入房地产市场投机炒作。

但是市场是变化的，十几年的时间，中国的房地产从最初的发展到现在的房地产新阶段，很多城市都出现房价结构变化、库存积压严重、开发商资金链断裂的问题。面对内外经济环境的冲击，引进外资成为帮助企业脱困的一股“活水”，因此这次大调整是顺势而为，也是给房地产市场注入新的动力。

这次政策调整重点就是取消以前外资资本项目外汇资金不能用来买非自用住宅房产的限制，简单说就是，外国的钱能来中国买住宅房产了，而且没有“自用”这个限制，对于跨国公司、外资企业等国际资金来说，他们钱可以换成人民币在国内大中城市买房。

政策也提到要继续简化外资公司购置商业地产（包括写字楼、酒店、商场等）的手续，这样外资企业进入中国房地产业的整体难度又降低了一层，不只是投资变得容易了，投资的灵活性也提高了。这种变化的市场含义是不言自明的，国际资本将第一次可以自由的参与国内房地产市场的资源配置中去，在争夺优质资产的过程中很可能会改变高端住宅市场和商业地产市场的格局。政策的直接影响就是优质住宅市场的竞争会更激烈，不管是北上广深这种一线城市，还是杭州南京成都这种热门二线，外资一进来，就会在一些高端市场掀起新一轮争夺。

对境外高净值人群以及国际机构投资者来说，中国的核心城市住宅市场就是他们的目标，外资一直以来在中国只能涉及一定范围的商业地产，好的住宅由于政策、投资壁垒等原因不能涉及，这次政策调整，肯定要打开国门。

外资的进入以及对住宅品质和服务标准要求的提高，中国开发商必须要在住宅产品的设计、建造以及相关的服务等方面进行全面的提升，可以预见，随着外资的进入以及参与，国内住宅市场的住宅产品和服务标准都会得到极大的提升。

虽然外资全面进入对整个中国房地产市场都是注入了新鲜血液，但好处并不一定均等分配，从地域上看，北京、上海、广州、深圳等一线大城市及一些强二线城市肯定更受欢迎，高价格低风险的好楼盘肯定是外国资金喜欢的，而一些偏远地区的市场因为需求少，投资回报率低可能就会被忽略。这样的趋势势必会加剧区域地产市场之间的分化程度，一方面核心城市高端住宅的供应量也许会随着市场需求的增加而变多，另一方面经济发展水平较低的地方大概会被资金问题拖进库存滞销的沼泽里。

除了住宅市场，这次政策调整也在商业地产方面做了积极的改变，审批流程变简单之后外资进入门槛降低，未来商业地产供应链会因为资金流动改善而复苏，优质写字楼和商业物业在某些地方一直存在供需不平衡的情况，外资加入之后这种局面或许会被打破，资产价值也会随之重新衡量。另外一个是政策调整发出的信号更重要，中国现在更加开放招商引资，不管是住宅还是商业地产，外资都能通过正常的、合法的渠道进入，这对于整个房地产行业外融来说也是一种信心。

虽然政策重点放在高端住宅和商业地产上，但间接效果也不可小视，外资进入中国房市，会带来很多资金，会改善整个产业链上的资金流，这种资金外溢效果也许会波及到一般住宅领域，改善开发商整体流动性，推动项目建设，恢复市场信心。高端住宅被外资所喜爱与竞购，这也许会促使一些普通住宅的需求得以释放，金融环境若有所好转，市场预期也就跟着有所改善之时，在普通住宅这块领域也有可能出现一定程度的间接回暖。

虽然这次政策的改变带来了许多好处，但也存在着隐患，外资资本的大量涌入可能会导致一些市场的资产价格过高，产生新的投机行为，监管不力的情况下，房地产行业的短期泡沫风险又会再次出现。所以要让政策细则更清楚，加大资本监督力度，改善市场信息透明化，像对投资范围，资质准入，税收体系做细致的规定，这些都会给政策执行带来保障，加大外汇资金流动的动态监管，保证资金流向清晰，杜绝违规炒作，这也是日后监管的重点，用限贷，限价等延续性手段，也能从需求端稳定市场。

从这次政策大调整的总体效果来看，中国房地产的国际化进程正在加速，外资大门打开之后，全球资本就会卷进来，中国楼市的价格、资金流动、竞争态势都会被重新塑造，行业内部的品质提升和技术革新也都是不可阻挡的走向。

可同时在开放与稳定之间找到一个平衡点也一直是政策方面需要不断思考的方向，在帮助市场良性运转、不出现短期爆炒、增加保障性住房供给、促进市场透明化等挑战也都是以后要面对的挑战，通过正确的引导让房地产政策调整能跟上宏观经济改革的步伐，又能给市场带来信心和动力。中国楼市正处在历史性的节点上，未来走向要看政策实施效果，还要看国际资本流动和国内国外经济环境的双重影响，这场外资重新讲故事才刚开始。