四川岳池县一女子听信销售人员“买一楼送私家花园”的宣传后高价买下一套一楼的房屋，接房后却得知花园系小区公共绿化，开发商无权私自赠送给购房人，而小区一些加装绿地花园围栏的一楼业主也被相关部门督促拆除围栏。
6月23日，红星新闻记者获悉，岳池县人民法院日前审理了一起商品房预售合同纠纷，最终以同向同户型的二楼房价为参照，判令开发商退还一楼购房者8万余元购房款差价。
买一楼送私家花园？
女子高价购房后得知花园属小区公共绿化
徐女士是岳池县人。2022年4月，她在岳池县“银城·领御”小区买了一套88.83平方米的房屋。房屋位于一楼，单价6968.37元/平方米，这个价格并不低，每平方米高于同单元二楼房屋935.87元。
她称，之所以愿花高价买下这套房屋，是因为根据开发商的宣传单、展示的平面图以及销售工作人员现场介绍和承诺：“购买该小区一楼住房会赠送约60平方米私家花园归个人使用。”
不过，在房屋交付后，徐女士得知，小区有部分和她一样购买一楼的购房者在安装花园围栏时被相关部门禁止，且明确被告知花园系小区公共绿化，开发商无权私自赠送购房人。而岳池县综合行政执法局当时在检查过程中也督促7户一楼业主拆除了已加装的绿地花园围栏。
据悉，该小区由广安金泽房地产开发有限公司开发。由于开发商先前承诺的“私家花园”成为一纸空谈，徐女士遂将开发商起诉到法院，要求对方退还4万元购房款，庭审中又将该金额变更为81625元。
徐女士认为，开发商在开发、销售案涉房屋时隐瞒真相，虚假宣传、承诺，致使自己以超高价格买房，现开发商不能按照约定履行合同义务依法应当承担违约责任。开发商辨称，徐女士的诉讼请求无法律依据，请人民法院依法驳回。
法院认定开发商构成违约
退还女子购买专属花园使用权房价款8万余元
岳池县人民法院审理认定，销售人员当初对外销售商品房时，通过微信和现场展示等方式宣传承诺一楼赠送50~81平方米的花园。此外，徐女士与开发商签订的《补充协议》中约定：“买受人对于所购商品房的露台、绿地（花园）享有合理使用权或其他法律赋予的权利，不得因行使该权利而影响相邻买受人或业主的生活、学习、工作，同时，买受人同意自行承担露台、绿地（花园），屋顶花园的维修维护义务，且不得违规乱搭乱建，改变原有使用功能，破坏建筑物原有结构、墙体、外立面，预埋管线、管道、通讯光缆等，否则由此所产生的责任买受人自行承担。但对本条约定内容出卖人不承担办理相关房屋产权、土地使用权证书等相关义务，买受人不得因此而向出卖人主张任何权利或依据本条拒不履行其他合同义务。屋面、露台、平台、顶层花园、下沉花园、半地下储藏室、车库和外墙等应按照国家法律法规和政府规定进行使用，不得擅自搭建，不得改变其用途，不得改变外立面和隔离方式。”
法院审理认为，开发商在销售宣传中对外承诺，向购买一楼商品房的购房人赠送花园，并在《补充协议》中作出相关约定，足以认定买受人享有被告赠送的花园的专属使用权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，被告应当向原告提供符合承诺价值的花园，但事实上被告所提供花园不满足约定的条件，原告支付了相应价款而未获得被告提供的专属花园使用权，即被告未能兑现赠送花园的允诺，致使原告不能实现支付超高购房价款而获得专属花园使用权的特别目的，被告的行为构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。被告继续履行已属不可能，所以应当承担采取补救措施或者赔偿损失的责任，即以退还购买花园使用权的购房款为补救措施。
法院认为，基于市场常识，一、二楼同向同户型同面积的房屋市场价格应当相差不大，甚至一楼价格低于二楼。但本案中基于被告的宣传及赠送花园的承诺，对比一楼和二楼房屋单价及销售价，因一楼购房价款中应当含有购买花园使用权的金额，所以一楼单价及销售价明显高于二楼，因此，以一、二楼同向同户型同面积的房屋价格差酌定为原告购买花园使用权的金额较为适当。结合涉案小区原告所购一楼房屋比二楼同向同户型房屋价高81625元，法院酌定徐女士购买专属花园使用权房价款金额为81625元。
最终，法院判令开发商退还徐女士购房款81625元。
红星新闻记者 王超
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