本报记者 李嘉亮

在房地产行业恢复发展的关键时刻，中央经济工作会议提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”“加力实施城中村和危旧房改造”“盘活存量用地和商办用房”等措施，坚持从供需两端持续发力稳住楼市。受访专家表示，未来我国房地产市场在“稳”的基础上，止跌回稳、控制供应、盘活存量、构建发展新模式的路径更为明确和坚定。可以预见，在统筹好总供给和总需求关系的同时，更好更优的政策“组合拳”将全面提高房地产市场资源配置效率。

稳住楼市——政策释放积极信号

作为有效防范化解重点领域风险的内容之一，“稳”成为房地产市场发展的主基调。

“房地产的重要性正为各界广泛认同，‘稳楼市’成为2025年房地产市场发展的重要风向标。”国海证券首席经济学家夏磊接受记者采访时表示，房地产行业体量大、产业链条长，可拉动包括钢铁、建材等上下游50多个行业，是实体经济的重要组成部分。稳住楼市，有利于稳住居民的资产负债表，从而促消费、扩内需。

中国人民银行数据显示，我国居民家庭资产配置中，住房占比最高，占居民家庭资产比重达59.1％，较排名第二的金融资产高出近40个百分点，房产成为我国居民资产的压舱石。

“稳住楼市，也有利于稳定地方政府收入，从而支持地方建设发展。”夏磊分析，今年1—10月，房地产相关总收入占地方本级财政收入比重为31.8%，相较2020年12月的高点53.6%，下降21.8个百分点。相较2023年末的41.7%，下降9.9个百分点。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，中央经济工作会议明确“稳楼市”在高质量发展中的重要作用，“稳楼市”成为整个政策体系中的重要组成部分。

严跃进说，比如，增加地方政府专项债券发行使用工作的重点任务之一是收购闲置土地，尤其是房企无力开发的土地，这对于加快消化存量土地、优化土地供求关系、促进房企减负等将起到积极作用。

再如，适时降准降息对房贷影响较大。对于新购住房居民家庭来说，购房成本不断降低；对于已购房居民家庭来说，存量房贷成本也得以下降。

“以政府投资有效带动社会投资，同样有利于房地产市场发展。”严跃进解释说，目前各地收储存量商品房用作保障房、收储闲置土地用作土地储备等，都是政府投资的直接体现，将有效带动其他投资，发挥非常好的辐射效应。

持续用力——推动房地产市场止跌回稳

9月26日一揽子助力房地产市场止跌回稳的政策出台以来，效果显著。

数据显示，从新房市场看，30大中城市商品房成交套数10月环比增长48%；11月热度持续，环比增长13%，是今年以来单月成交量最高的月份。从二手房市场看，10月15城二手房成交套数同环比分别增长30.1%、30.2%；11月同环比分别增长35.4%、15.1%。

从市场预期看，消费者对房地产后市的信心也得到增强。据统计，10月房地产业商务活动指数比上月回升2.5个百分点，市场预期指数回升1.8个百分点。截至11月底，北上广深中原二手房报价指数较9月底有所提升，反映了居民对房价预期的改善。

在此背景下，中央经济工作会议提出持续用力推动房地产市场止跌回稳强化了市场信心。夏磊表示，信心重于黄金，未来市场需要政策的持续呵护。

不难看出，2025年稳楼市政策有望进一步加码。夏磊分析认为，限购措施方面，北京、上海、深圳以及海南部分区域限购政策有望进一步宽松；金融政策方面，部分一线城市二套房首付比例20%—25%，均高于15%的下限水平，首套房贷利率与其他城市相比还有下调空间；税费方面，140平方米以上的住宅契税税率、印花税均有下调空间。

严跃进对“持续用力”的表述印象深刻。他认为，这表明既了解目前房地产市场已进入止跌回稳阶段，也清醒认识到当前止跌回稳还属于初期阶段，所以要持续用力。与夏磊的观点不谋而合，他认为未来各地在促进房地产市场止跌回稳方面将会陆续出台支持政策。

同时，会议提出，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

“此次明确加力实施城中村和危旧房改造，意味着这项工作的重要性进一步提高。”严跃进分析，相较2024年房地产“三大工程”（保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设），会议聚焦实施城中村和危旧房改造工作，希望通过城中村改造发掘出更多潜在有效需求，为房地产止跌回稳提供更大市场，进一步促进房地产市场发展。“今年下半年包括郑州等地城中村改造带动房屋销售市场活跃，就是该项举措实施效果的充分体现。”他说。

统筹供需——控制增量、盘活存量、有效去库存

过去20多年，我国房地产市场总体呈现上升态势，对保障和改善民生、支持我国经济社会发展发挥了重要作用。不过，房地产市场快速扩张，也导致部分资金向房地产过度集中，部分房企出现“高负债、高杠杆、高周转”等问题。

此次会议明确，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。

夏磊分析，当前房地产市场仍面临高库存的困境，“控增量+消化存量”至关重要。截至今年10月，全国商品房待售面积7.3亿平方米、去化周期约9个月，较2023年同期增加2.5个月。

“严控增量和优化存量，既是消化库存的重要体现，也是防范风险的重要抓手。”严跃进认为，一段时间以来，在房地产市场调整过程中，由于资金问题、债务问题，部分在建已售的商品住房项目面临交付困难。这一现象不仅严重损害购房者权益，也影响市场信心，阻碍市场有序运转。

针对这一痛点，保交房工作稳步推进，城市房地产融资协调机制适时推出将合规房地产项目纳入“白名单”的政策。目前，全国297个地级及以上城市均已建立房地产项目融资协调机制。截至11月末，全国“白名单”项目贷款审批通过金额已达到3.6万亿元，全国保交房攻坚战已交付住房324万套。

“推进处置存量商品房工作在各地已经积极推进，主要体现在‘以购代建’的系列工作中。”严跃进表示，目前各地主要通过提供保障房再贷款资金，鼓励各地国企收购现房商品房，并将其改造为保障性租赁住房或配售型保障房。这对于房企去库存，同时增加保障房房源供给具有积极作用。

构建发展新模式——探索“人、房、地、钱”要素联动机制

从“有没有”转向“好不好”，提升居民居住品质和幸福感是未来房地产行业发展的方向。

中央经济工作会议提出加快构建房地产发展新模式，是房地产市场平稳健康发展的治本之策。更好满足刚性和改善性住房需求，完善房地产开发、交易和使用制度，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制等，是加快构建房地产发展新模式的重要内容。

夏磊表示，在“人、房、地、钱”要素联动机制下，调整住房供应重心、改善土地供应结构，有利于满足人民群众对住有所居的期待。她认为，构建房地产发展新模式应该从加力实施城中村和危旧房改造、专项债收储土地、收购商品房用作保障性住房以及有序搭建相关基础性制度四方面发力。

她表示，通过专项债、专项借款收购商品房增加保障性住房供给，预计将拉动4000万平方米商品房去化。在去库存的同时，可解决工薪收入群体买房难问题，加快“市场+保障”的房地产发展新模式建设。

在有序搭建相关基础性制度方面，夏磊认为，房产销售方面，应逐步由期房向现房销售过渡；融资方面，应明确房地产开发非标转标的政策依据；行业发展方面，鉴于消费者行为由买房转向租购并举，应鼓励房企转向租赁、房屋提质改造、物业、生活服务等。

目前，全国各地已经在进行积极探索，形成了一些具有示范性和标杆性的房地产发展新模式案例。各地在深入落实好房子建设的“安全、舒适、绿色、智慧”理念上，持续优化好房子建设。严跃进表示，从四季度各地情况看，很多房企已经在积极探索建设第四代住宅项目，如增加架空层和宽阳台建设等。