久期财经讯，1月17日，穆迪下调了万科企业股份有限公司(China Vanke Co., Ltd.，简称“万科企业”，02202.HK)及其全资子公司万科地产(香港)有限公司(Vanke Real Estate (Hong Kong) Company Limited.，简称“万科香港”)以下评级：

1. 万科企业公司家族评级（CFR）从“B1”下调至“B3”；

2. 万科香港中期票据计划的有支持高级无抵押评级从“(P)B2”下调至“(P)Caa1”；和

3. 万科香港所发行债券的有支持高级无抵押评级从“B2”下调至“Caa1”。

上述中期票据计划和高级无抵押债券由万科企业、万科香港和债券受托人之间签订的股权购买承诺及维好协议提供支持。

上述实体的展望维持负面。

穆迪评级副总裁兼高级分析师Roy Zhang表示：“评级下调和负面展望反映了万科企业在未来6-12个月销售业绩疲软和债务面临到期的情况下，流动性状况不断恶化。流动性管理挑战和再融资风险上升将增加公司的执行风险和市场波动风险”。

Zhang补充称：“尽管该公司继续通过从境内银行筹集长期抵押融资来保持部分融资，但随着更多资产被抵押，其财务灵活性已经受到侵蚀”。

穆迪还注意到，万科企业通过其最大股东深圳市地铁集团有限公司（Shenzhen Metro Group Co., Ltd.，简称“深铁集团”）与深圳市政府的联系，促进了其从多家在岸银行获得长期定期贷款的再融资记录。

评级理据

尽管政府采取了支持措施，但由于中国房地产行业复苏缓慢，万科企业的合同销售额从2023年的3760亿元人民币下降到2024年的2460亿元人民币，降幅为35%。穆迪预计该公司的营运现金流将不足以帮助其去杠杆化。

该公司2025年的到期债务规模远高于2024年。其中包括境内和境外债券，前述债券可能无法通过其原融资渠道进行再融资。

为了解决资金缺口，万科企业将需要依靠通过抵押银行贷款、增加合同销售和资产处置来获得新的融资，上述方式都取决于市场状况且具有执行风险。

流动性风险的增加也体现在其非限制现金与短期债务比率有所下降，该比率从截至2023年底的151%降至2024年9月底的64%。

在过去的12个月里，万科企业成功筹集部分新的银行贷款，尽管这些贷款大多是抵押贷款，满足其运营和再融资需求。2024年前9个月，该公司已全额偿还其到期的离岸债券约105亿元人民币和在岸债券93亿元人民币。

穆迪相信，在其最大股东深铁集团的支持下，万科企业很可能会继续获得抵押银行贷款。然而，项目层面对抵押借款的依赖程度越来越高，为其无抵押债务的再融资提供了必要的流动性，这将降低其财务灵活性。

该公司积极处置资产可以为其提供替代流动性，但折价处置将导致经济损失并损害公司的股权基础。这反映在2024年前9个月该公司179亿元人民币的净亏损中。

穆迪预测，到2025年，万科企业的合同销售额将同比再下降10%，因为该公司为保持流动性而对新项目进行的限制投资可能会限制其未来的合同销售额。

此外，该公司将不得不为某些项目提供折扣，以加强下行周期的销售，这将给其利润率带来压力。

因此，随着EBIT/利息从截至2024年6月内12个月的2.3倍降至未来1-2年的1.0倍-1.5倍，万科企业的信用指标将减弱。与此同时，同期内该公司调整后的债务/EBITDA将从8.2倍上升到12倍-13倍左右。

万科企业的流动性较弱。截至2024年9月30日，其770亿元人民币的非限制现金，加上2024年第四季度的预计经营现金流和新筹集的资金，无法完全满足其未来12-18个月的承诺土地款项和再融资需求。

万科香港票据和中期票据计划的高级无抵押债务评级包含该公司的独立信用实力以及母公司支持带来的1个子级上调，反映穆迪预计必要时万科企业将向万科香港提供财务支持。

环境、社会和治理(ESG)因素方面，万科企业的公司家族评级考虑了该公司：再融资风险升高和财务状况较弱，这是由于在行业疲弱期间保持稳定的业务表现和管理流动性方面面临的挑战导致。治理风险对信用状况产生了负面影响，导致其治理发行人概况评分（IPS）从G-3调整为G-4，信用影响评分（CIS）从CIS-3调整为CIS-4。

可引起评级上调或下调的因素

由于展望为负面，万科企业的评级上调的可能性不大。

但是，如果万科企业能够改善其合约销售额和财务指标、恢复无抵押融资渠道并保持充足和稳定的流动性缓冲，则穆迪可能将其展望调整为稳定。

如果万科企业的流动性和再融资风险进一步上升，穆迪可能会下调其评级。

如果万科企业提供支持的意愿或能力减弱，万科香港的高级无抵押评级也可能被下调。

万科企业股份有限公司于1984年成立，1988年开始房地产运营。按合约销售额计算，该公司是中国最大的房地产开发商之一。该公司于1991年在深圳证券交易所上市，2014年于香港联交所上市。深铁集团由深圳市国有资产监督管理委员会全资拥有，是万科企业的最大股东，截至2024年9月30日持有该公司27.18%的股份。