今天，探讨一下全国新房市场与二手房市场的越来越明显的差异化现象。
我们看到，近两年新房数据相当低迷，成交量大幅下滑，很多城市和房企的业绩都受到了影响。
然而，与此同时，全国很多城市的二手房成交量却出现了同比上涨，有些城市的增幅特别显著，甚至创出历史新高！
去年底，连住建部都表示，2023年全国楼市已经企稳。
这里的企稳并不是指房价，因为房价的跌幅相比2022年还要大很多，主要是成交量企稳了。成交量是一个核心指标，它代表了需求面。
如果我们说一手房加二手房的总体成交量要强于2022年，那是不是意味着我们目前全国的成交需求面已经稳住了呢？
这个话题很值得我们深入探究。
首先，我们来看2023年相比2022年全国的新房成交面积。同比下跌了8%，而2022年相比2021年的同比下跌了24%，跌幅已经收窄，但仍在下跌。
然而，如果我们关注我们监测的全国50个大中城市的新房成交量，同比下跌了4%到5%，不到10%，这个跌幅要低于全国平均水平。
这意味着在全国范围内，那些中小城市、低能级的城市在2023年相比2022年的成交量跌幅更大，而大城市的情况稍微好一些。
统计局和住建部没有公布2023年全国的二手房交易量，但我们有跟踪监测。我们监测了全国28个城市的二手房成交量，主要是一些大城市。2023年相比2022年，这些城市的总体成交量增加了20%多，增幅相当明显。
如果我们把全国大中城市的一手房和二手房成交量加在一起看，2023年相比2022年增长了约10%。
这是一个好的征兆，因为这说明在经历了2022年的成交量大幅萎缩之后，2023年整个需求面其实是稳住了。
至于房价的大跌，原因则比较复杂。
我们所监测的全国十大重点城市：北上广深以及六大强二线城市。这些城市一手加二手住宅成交量历史走势图，正是全国楼市的风向标。
回首过去的十多年，交易量的巅峰时刻定格在2016年，紧随其后的是2015年的小高潮。
在那两年，这十大中心城市楼市的繁荣先行，成交量的增长早于价格的反应。
然而，2017年相较于2016年，成交量出现了大幅度的萎缩，这主要是大城市地区较早的调控政策。
2018年，成交量继续下滑；而到了2019年至2021年，成交量则呈现出小幅的持续增长态势，仿佛楼市在经历了一段时间的沉寂后，又开始缓缓回暖。
然而，当我们对比2021年的成交量与2015、2016年的高峰时，不难发现，尽管有所增长，但2021年的成交量仍然较低。
到了2022年，楼市遭遇了大降温，成交量大幅下跌了24%，与2016年的历史高峰相比更是下跌了39%。这样的跌幅，无疑给楼市投下了一片阴影。
好在，2023年楼市出现了转机，成交量相较于2022年增长了9%，显示出楼市需求面的回暖。尽管如此，2023年的成交量仍然低于过去十年的中位数，甚至比2015年、2016年、2020年和2021年都要低。
不过，值得注意的是，尽管成交量有所不足，但并未出现极端的萎缩，因此，我们并不应该过分担忧价格的崩盘大跌。
接下来，让我们再来看一下过去十多年这十大城市的新房成交量走势和二手房成交量走势。
通过图表，我们可以更清晰地看到其中的规律。一般来说，新房成交量和二手房成交量都是随着楼市周期的波动而同步变化的。
当楼市繁荣时，两者都会呈现上涨趋势；而当楼市低迷时，两者则会同步下滑。这种同步性，正是楼市运行的重要特征之一。
二手房市场的变化，往往比新房市场更为敏感和先行。以2015年和2016年的楼市繁荣为例，二手房市场的成交量增幅远超过新房，预示着市场的升温。
而到了楼市低迷时期，二手房市场的交易量也往往率先显现出复苏的迹象。
然而，这一规律似乎在2023年被打破。
2023年，新房市场呈现出小幅下滑的趋势，而二手房市场却逆势上扬，成交量增幅高达20%以上。
过去，当楼市降温时，新房和二手房市场往往会同步下滑。但2023年却出现了异常，新房成交量居然小于二手房。
这背后的原因多种多样，包括多家房企项目停工、施工进度缓慢、新房质量下滑等。此外，部分城市新房定价机制僵化，导致新房价格明显高于周边二手房价格，也使得更多购房者转向二手房市场。
同时，2023年二手房挂牌量的大幅增长也加剧了市场竞争。部分业主为了尽快出售，愿意大幅降价，这使得二手房市场上出现了大量价格跌幅较大的房源。对于那些寻求性价比的购房者来说，这无疑是一个极具吸引力的选择。
然而，在这一现象背后，还隐藏着一些不为人所知的异常因素。
新房市场的供给侧问题也是导致二手房市场繁荣的一个重要原因。在楼市调控政策的影响下，新房供应受到一定限制，而二手房市场则相对灵活，能够满足更多购房者的需求。
这一现象不仅说明了楼市整体处于低位，更预示着二手房市场可能已经触及底部，并有望在2024年继续小增，甚至有望创下历史第三高的成交量，仅次于2015年和2016年的繁荣时期。
综上所述，二手房市场的变化不仅反映了楼市的冷暖，更揭示了市场的深层次问题和机遇。在未来的楼市发展中，我们有必要密切关注二手房市场的动态，以便更好地把握市场趋势和机遇。
（执笔人：上海易居房地产研究院 副院长 杨红旭）
责编:史健 | 审核:李震 | 监审:万军伟
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