越来越多的实体商业加入REITs队列。3月12日，嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“嘉实物美消费REIT”，基金代码：508011）在上交所鸣锣上市。对于物美来说，为其进入资本市场打开了全新空间。近年来，消费类REITs的热度与关注度都在不断上升。分析指出，嘉实物美消费REIT的上市，标志着消费类基础设施存量资产获得了新的上市通道和资金来源，有助于广泛吸纳各类社会资金共同参与社区商业基础设施建设，激发区域消费活力，推动消费模式和消费场景的迭代升级。
深耕与盘活的资金来源
3月12日，首批消费基础设施REITs在上交所上市，分别为华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT。交易行情数据显示，上述2只产品在上市首日走势波动，截至下午收盘，华夏金茂商业REIT报收2.685元/份，收涨0.56%；嘉实物美消费REIT报收2.399元/份，收涨0.67%。
据了解，嘉实物美消费REIT是全国首只由民营企业发起的公募REITs，同时也是北京市唯一一只专注于消费基础设施的公募REITs。物美方面表示，此次上市不仅展现了物美集团在消费基础设施领域的强大实力，也彰显了民营企业在推动资本市场创新中的积极作用。
戴德梁行发布的相关报告显示，截至2023年底共有29只REITs成功上市，募集资金超过1000亿元，资产类型愈加丰富。其中，消费基础设施公募REITs已有6单产品正式申报至证监会，资产类型包括购物中心、奥特莱斯及社区商业。据了解，公募REITs是2021年我国资本市场推出的新一类金融产品，通过证券化方式将具有持续稳定收益的不动产转化为可上市交易、流动性高的资产支持证券。如今，公募REITs市场规模正不断壮大。
能够成为民企消费REITs，与物美集团在市场中的地位密不可分。官方资料显示，嘉实物美消费REIT的底层资产位于北京城市核心商圈，包括大成项目、玉蜓桥项目等在内的4个社区商业物业，均运营超过十年。这些项目主力租户为物美、麦德龙等品牌超市，以及餐饮、理发、药店等便民商业，是保障首都基本民生的社区商业项目。
在资本市场，物美集团也一直有新动作。2020年，物美收购整合世界500强德国麦德龙集团中国公司，投资重庆商社/重庆百货，强化了并购整合能力。此次，物美集团通过嘉实物美消费REIT的上市，将旗下的优质消费基础设施资产证券化，为投资者提供了新的投资渠道。
长期以来，物美集团在线下已经布局了较为成熟的消费网络。从门店布局来看，旗下知名品牌“物美”“麦德龙”等在全国拥有超过1800家多业态门店。截至目前，物美集团已形成了集“多点+物美超市、百货商场、社区店、便利店、百安居（建材家装）、快剪（理发）、达慧堂（药店）”等各种业态于一体的综合性布局。
与此同时，物美集团为了应对线下大卖场和新零售超市竞争，也在不断摸索新事物。今年4月，物美成立了3R部门，开启发力产品的特殊化和出圈。据介绍，物美3R部门负责人为宁强，他曾一手搭建了盒马的3R团队。在自有商品概念初起时，物美便悄然布局了每日鲜、良食记等自有品牌。成立3R部门之后，自有商品的范围扩容，从生鲜延伸到整个鲜食领域。
针对大卖场的式微，物美此前在接受北京商报记者采访时表示，未来新开门店将以3000平方米的社区门店为主，以社区服务为核心，在部分物美超市周边，有物美自营的“十元快剪”理发店、达慧堂药房、洗衣房等生活服务业态。“我们希望消费者不只是到店里购物，还可以满足一些日常的需要，加强与消费者的链接。”物美超市相关负责人表示。
融资与投资的长期价值
公募REITs的发行为民营资本未来融资打开了新的空间。
回顾2023年11月，华夏金茂商业REIT、中金印力消费REIT、华夏华润商业REIT获中国证监会批复，同年12月，嘉实物美消费REIT也获批。除上述2只产品于3月12日上市外，华夏华润商业REIT也将于3月14日上市交易，而中金印力消费REIT当前仍处于筹备发行阶段，华安百联消费REIT、华夏首创奥特莱斯REIT的申请则已获上交所反馈。
万联证券投资顾问屈放表示，中国消费市场潜力巨大，伴随着城镇化率和人均可支配收入的提高，未来消费REITs的成长空间会明显高于其他产品。从欧美成熟市场的经验分析，消费REITs已经发展成重要的市场组成。未来新能源、物流和消费REITs将呈现三足鼎立的态势。
嘉实基金总经理经雷也提到，“伴随嘉实物美消费REIT的成功发行和上市，将有更多的投资者可以分享物美商超、社区生态经营的收益；同时也有助于民营企业增强投资信心，进一步盘活优质消费类基础设施存量资产，连通资金进入实体经济的渠道，助力公募基金更好地服务实体经济发展”。
在中国商业地产工作委员会主任郭增利看来，发行REITs是基础设施建设运营最重要的资本通路，也是资本市场趋向成熟的标志之一，因此而构成了基础设施投资、运营、经营以及终端服务的生态闭环。“由于基础设施具备很强的城市服务属性和社会服务价值，所以有着明显的长期稳定的价值投资优势，但也存在成本高、回收慢的特点，如果没有REITs这种金融工具，以上难题难以化解。”
郭增利进一步指出，通过发行REITs，基础设施就能够提前获取未来的预期收益，从而有了能够在更长周期稳定服务社会和市场需要的关键支撑，而不必受制于短期的资金回报压力，此举也十分有利于保障并推动物美高质量可持续地满足市场需求，对商业运营和企业经营水平的改善提高也会有极大的帮助。
对于投资者来说，公募REITs长期配置价值同样值得期待。为进一步提升原始权益人向基础设施REITs市场提供优质资产的积极性，2月8日，中国证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，首次明确基础设施REITs并表计入权益。业内人士表示，会计处理方式的明确，将进一步推动市场锚定REITs底层价值，促进市场价格更紧密地围绕价值波动。公募REITs市场可以更好发挥长期投资者对基础设施项目的估值定价功能。
财经评论员郭施亮也认为，参考欧美主要发达国家，消费是主线，核心消费企业的股票价格走出了长期“牛市”行情。因此，消费类REITs的表现值得市场期待，长期投资也有望获得比较好的投资回报预期。而这类品种的扩容，也有利于提升市场吸引力，对稳健型投资者具有一定的吸引力，为市场带来一定的增量资金补充。
北京商报记者 刘卓澜 胡静蓉 李海媛
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