文/乐居财经 范慧茹连续两个年报季“失约”的恒大物业，终于在新一年的财报季，赶上了大部队，在规定的时间内顺利交卷。3月底，恒大物业发布了2023年度业绩报告。自两年前，曝出134亿存款被地产违规占用后，恒大物业的财务安全问题，便被推上了风口浪尖，这也成为恒大物业年报两度“难产”的直接推手。“134亿存款质押案”经过两年的斡旋，依旧没能画上句号。去年11月底，恒大物业向法院提起诉讼，正式追债中国恒大等相关方。而随着今年以来，中国恒大被颁布清盘令，以及千亿元财务造假案的披露，恒大物业的追债之路荆棘丛生，2023年度业绩报告更是首次提及易主风险。不过，回归业绩经营层面，在过去两年，经过对地产关联方应收款以及134亿存款做出计提后，其关联方减值风险已经逐步出清。迈入2023年，恒大物业在经历业绩大幅缩水后，其营收以及利润小幅上涨，但营收以及规模增速均处于上市物企中下游。失去往昔地产大树的庇荫，恒大物业业绩增速如何维持预期，依旧是市场担忧的问题之一。负债率高居榜首年报数据显示，其2023年营业收入约124.86亿元，同比增长约5.7%。毛利润约31.08亿元，同比增长约14.3%，毛利率约24.9%，同比增加约1.9个百分点。其营收增速在57家上市物企中排名30位。净利润约15.64亿元，同比增长约5.8%，净利率约12.5%，与2022年度基本持平。公司拥有人应占利润约15.41亿元，每股基本盈利约0.14元。“132亿存款质押案”带来的连锁反应，不仅仅是业绩触底后的增速放缓，因现金流紧张，恒大物业自2020年12月2日上市以来，便没有宣派或派付过股息。在规模方面，恒大物业总合约面积约8亿平方米，新签约第三方合约面积约2309万平方米；在管面积约5.32亿平方米，同比增长6.4%，其增速在公布数据的51家上市物企中，排名33位。过去两年，受地产拖累，恒大物业一直深陷资不抵债的泥沼。2021年和2022年，恒大物业负债率一度超过100%，其中2021年，更是高达153%。2023年，随着经营维稳和现金流的回升，其负债率降至99.77%，虽然扭转了资不抵债的局面，但负债率依旧高居物业股榜首。其次，从流动比率来看，其流动资产依旧无法覆盖流动负债，流动资产缺口达到19亿元。恒大物业在持续性经营风险一列，也点明了这一点，表示“本集团维持持续经营取决于能否拥有充足运营资金以应付未来十二个月内到期的财务责任。”面对现金流紧张的持续经营风险，恒大物业给出了三点措施，极力说明按“持续经营基础编制”综合财务报表的可行性。其中就包括，与若干债权人达成协议，同意自 2023 年 12 月 31 日起的未来十二个月内，在负债到期时不要求立即偿还；与业务合并应付对价的债权人积极协商，修订还款计划；将继续进一步实施营运及其他开支方面的成本控制，以改善集团的经营及财务状况。再度面临易主风险眼下，恒大物业基本面已经明牌。作为轻资产运营属性的物管行业，以及整体续约率在85%以上的市场环境下，当地产风险出清后，其稳定的营收或可以预见。而不确定的问题主要围绕三个方面。一个是134亿能否成功追回、以及追回对少；其次，随着母公司中国恒大的清盘，恒大物业未来何去何从？最后，在与关联地产风险隔离后，缺少关联方业务输送的恒大物业，未来的成长性如何？面对第一个问题，恒大物业在年报中已经言明，“受限于关联方流动性危机，本集团追回该等损失尚存在重大不确定性。”而第二个问题，恒大物业在年报中也直言，“控股股东清盘可能导致公司控股权变更，这可能影响公司经营团队的稳定性。”这也是恒大物业在年报中首次提及易主风险。关于业绩增长潜力的问题。从细分业务来看，恒大物业的四大业务板块中，社区运营服务营收出现了34.8%的下滑，社区生活服务实现29.7%的增长，物业管理服务和资产管理服务分别增长8.3%和4.6%。细分业务有增有减，值得注意的是，其各板块盈利能力均有所提升，整体保持在24.9%的较高水平，恒大物业有望通过对社区生活服务的进一步挖掘，实现第二增长点。而从整体营收和规模增速来看，2023年其5.74%的营收增速和6.4%的规模增速，分别较上市物企平均8.82%和13.71%的增速，低出3.08个百分点和7.31个百分点。如果说恒大物业规模基数较大，增速较平均值缺少可比性，那么与规模在恒大物业之上的雅生活、保利物业、碧桂园服务相比，其规模增速也均低于后三者。雅生活、保利物业、碧桂园服务规模增速分别为8.19%、24.91%、10.1%。
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