21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

财报季业绩预告先行,大部分房企暴露出持续亏损的现状。

3月19日,宝龙地产(01238.HK)发布公告,预期2023年度将出现亏损,金额约为24亿至26亿元(人民币,下同)。相比之下,2022年,该公司实现了年度利润约16.14亿元。

同期,宝龙的归母净利润亏损约为10亿至12亿元,而2022年这一数值约为24.51亿元。

更早前的3月15日,中梁控股(02772.HK)发布盈利警告公告,预计2023年亏损约40亿元至46亿元。尽管跨过了美元债展期的门槛,中梁也仍需直面现金流枯竭困境。

从已发布盈利警告或内部消息的内房企业数据来看,它们在2023年普遍亏损百亿以内。反观这些房企1-2月的销售业绩,如市场行情持续下跌,营收将难覆盖前期亏损,整体持续收缩的态势已然清晰。

A股房企情况也不容乐观。从已发布2023年业绩预告的A股房企来看,超过36家房企预计全年亏损。比如,ST世茂(600823.SH)、中南建设(000961.SZ)预亏至多50亿元,首开股份(600376.SH)预亏58亿元至68亿元,华侨城A(000069.SZ)预亏51亿元至72亿元,华夏幸福(600340.SH)由盈转亏61亿元至90亿元;绿地控股(600606.SH)也由盈转亏70亿元至90亿元。

同策研究院研究总监宋红卫分析指出,近几年房企财务指标持续恶化,随着高周转时代的结束,高杠杆所带来的副作用也在财务报告中体现出来,最典型的就是盈利能力快速下降。

央企亏损信号

对于亏损,宝龙地产解释称主要是两方面的影响:一是,受房地产行业经营环境严峻的持续影响;年内结转体量持续减少,令销售物业已确认收入和溢利减少;基于谨慎性原则对物业项目计提减值;投资物业公允价值减值。二是,外汇波动造成预期净汇兑损失。

弘阳地产(01996.HK)也在3月19日晚发出公告,宣布2023年亏损介乎约75亿元至85亿元,相比该公司2022年同期亏损39.38亿元,亏损扩大了不少。弘阳地产约有17.6亿美元规模的美元债展期方案一直未能顺利通过,近期还被债权人申请清盘。

事实上,房地产市场自2022年下半年以来持续低迷,房企预期亏损主要是受宏观市场环境及房地产行业持续下行的影响,导致物业开发收入与毛利率下降及物业项目及其他资产进一步减值。

由于行业下行,这些房企及部分联管及合营企业业绩下降;年内结转体量持续减少,令销售物业已确认收入和溢利减少;基于谨慎性原则,企业对物业项目计提减值导致项目计提减值。

比如,金地集团(600383.SH)2023年度公司计提资产减值准备37.86亿元,其中:计提信用损失准备合计12.47亿元,计提存货跌价准备合计25.39亿元。

值得关注的是,亏损已从民营房企蔓延至央企、国企。1月28日晚间,中交地产(000736.SZ)公告由盈转亏,预计2023年归母净利润亏损约17亿元,而2022年同期为盈利3393.95万元。3月1日,中国金茂(00817.HK)发布盈利警告公告,预期2023年度归母净利润亏损达到67亿元,相比2022年同期归母净利润约19.8亿元,亏损显著。3月19日,远洋集团(03377.HK)发布消息,预期2023年度将录得本公司拥有人应占亏损200亿元~230亿元,而去年同期为亏损190亿元。

过去几年,绿地控股一直在转换大基建赛道,但由于仍与房地产有一定关联度,其业绩继续承压。因此绿地控股拟计提资产减值准备110亿元至130亿元,这是导致其2023年度归属母公司所有者的净利润发生亏损的核心原因。

房地产资产减值,对于那些需要通过资产变现偿债的房企而言,亏损体现更为直接。ST世茂2023年度存货减值损失预计为17.05亿元至25.57亿元,投资性房地产公允价值变动损失预计为7.84亿元至11.76亿元。此外,ST世茂还对持有破产子公司的长期股权投资等计提了约17.78亿元的减值准备。

分析人士指风险出清仍需2年

资产缩水同时还要偿还此前的巨额债务,说明房企的至暗时刻将去未去,行业仍处于风险出清阶段。

分析人士指出,退市、债务重组都不是房企的归宿,偿债才是当下的重任,行业正面临环境与内驱动力的改变。

克而瑞数据显示,2023年房企债券到期总规模为6968亿元,而发行规模仅为2927亿元,到期规模是发行规模2.4倍,这也意味着房企无法通过发行新债的方式覆盖到期旧债。此外,2024年一、二季度仍是债券到期高峰,到期规模均在1500亿元以上,今年上半年房企的债务压力依然较大。

如何跨越偿债高峰?宋红卫指出,第一、房企债务压力重点来自于存量债务压力,很多还是在高周转过程中的高成本债务,偿债成本较高,第二、当前借外债的房企还面临人民币贬值带来的汇率差压力,2020年之前人民币兑美元汇率基本都在7之下,一度低至6.3,2022年之后汇率达到过7.2,当前仍然维持在7.1左右。汇率差造侵蚀了房企部分利润。第三、近两年房地产市场行情低迷,量价齐跌,不仅造成现金流紧张,还导致资产价值不断缩水,财务计提的损失不断增加,造成盈利能力下降。第四,大部分房企被债务及现金流压力困扰,导致再投资的机会大幅减少,错失了新的增收盈利的机会。

但房企路径分化渐趋明显。2月21日,金科股份发布公告称,已向法院递交重整申请相关资料。这表明金科成为首家主动发起重整的千亿房企。在金科之前,多家房企已被债权人提出清盘呈请、破产申请等,比如大发地产、弘阳地产等。

也有公司选择剥离地产业务。山子股份(曾用名:银亿股份)3月12日晚间公告,拟通过产权交易方式全面退出房地产业务。该公司目前公开挂牌转让旗下房地产业务相关股权和债权资产,账面价值合计为13.14亿元,按照股权资产的评估价值计算,标的资产合计价值为13.33亿元。首次公开挂牌底价为标的资产合计价值的70%,如果首次挂牌未能征集到意向受让方或未能最终成交,则在首次挂牌底价的基础上降价20%作为新的挂牌底价直接进行第二次公开挂牌转让。

公开信息显示,银亿股份于1994年创立,后经历破产重整、实控人发生变更等,并为减少亏损逐步剥离房地产业务,无奈最终还是准备转让资产退出。1月30日,山子股份披露的业绩预告显示,预计2023年公司实现营收60亿元-62亿元,2022年同期则为37.38亿元;预计归属于上市公司股东的净利润亏损19亿元-25亿元,亏损幅度较2022年进一步扩大。彼时该公司房地产业务占比超过48%。

实际上,不少房企在过去两年通过压降负债,已为后续偿债减轻了一定负担。以万科为例,预计该公司全年到期债务规模为295亿元人民币,较上年同期下降30%,较2020年高峰期降幅达68%。

除了销售,房企还可通过出售持有资产来回笼资金。比如富力,通过出售伦敦“敦ONE”项目来抵债。再如万科,1月末以来万科加快处置资产,将深圳高新投6.16%股权出售给深投控、上海七宝万科广场50%股权7折转让领展;ST世茂转让坪山世茂广场60%股权及债券权予合作方深圳坪山城投,交易兑价约2.45亿元。

对此,宋红卫认为,房地产行业风险仍然没有完全出清,大部分房企受困于现金流的压力以及保交楼的使命任务,预计市场出清周期还会持续2年左右。

他指出,市场风险出清后,房地产市场将会迎来新的发展机会。当前,购房者购房的逻辑已经发生改变,已经由“投资升值”转化为居住产品力。因此,下一轮房地产市场的机会是留给打造高质量住房,具备产品力的房企。

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