央行出手，首付降到1.5成！这次没得商量，楼市必须满血复活

◎作者| 瓜片

　　忽如一夜春风来。央行出手，高层定调，一天甩出3个“王炸”，首付成数最低降到1.5成！

　　这绝对是史诗级的大手笔，我们又一次见证了历史。

　　更重要的是，国家如此坚决地展示了救市决心，就是想要明明白白、开宗明义、斩钉截铁地告诉市场：

　　楼市即将满血复活。

　　市场的反应说明了一切，狂欢传遍了每一个与房地产相关的领域。

　　A股全线飘红，万科涨停、保利涨停……、金地集团、城建发展等20余只地产股全部涨停！

　　万科市值一举回到千亿阵列！

　　港股内房股也沸腾了！集团、融创中国涨超20%，万科企业涨超15%，富力地产、建业地产纷纷大涨。

　　紧接着，有开发商立马宣布涨价！

　　广州主城区某央企开发的楼盘宣布，5月20日起上调项目价格。楼市仿佛过了年，处处洋溢着幸福的喜悦。

　　没办法，这次下场救市的阵容，实在是太豪华了，简直令人震撼。

　　中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰亲自出席了17日在京召开的全国切实做好保交房工作视频会议。在这个大会上，传递了高层最新的态度：

　　深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

　　什么叫人民性、政治性？这已经是把房地产工作，上升到了一个新高度。

　　消化存量商品房，也同样跟处置烂尾楼、保交房一起，列入了重点工作，随之而来的，就是一系列“王炸”级别的重磅动作。

　　央行和住建部门亲自下场，一口气给楼市点了三个大炮仗：

　　第一，降首付！

　　首套房商贷最低首付比例调整为不低于15%；二套房商贷最低首付比例调整为不低于25%。

　　第二，降利率！

　　取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。理论上甚至可以“0利率”。公积金利率也相应下调了。

　　第三，去库存！

　　央行宣布将设立3000亿保障性住房再贷款，用于支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　三个大招，招招致命。

　　随便一个拿出来，都是史诗级的核弹大招。叠加在一起的效果，有点不太敢想象。给我的感觉就是：

　　决战的号角吹响了。这一轮救市，迎来终局之战。

　　这几个“大招”，针对性非常强，先来看第一个：

　　降首付！

　　首套房商贷最低首付比例调整为不低于15%；二套房商贷最低首付比例调整为不低于25%。

　　要知道，这种程度的让利绝对是前所未有的。即便是2008年、2016年两次史诗级大救市，首套房贷利率的“下限”都是20%。

　　历次首付比例调整

　　理论上来说，总价1000万的豪宅，首付现在只需要150万！首付比例降低了，意味着原来够不着的房子，现在能够得着了。

　　上车门槛的问题解决了，但是又有了新问题：负债变高了。

　　我们简单算一笔账：一套总价300万的房子，

　　首付90万，贷款210万，总利息133.29万元，月供9535.76元。（30年期等额本息，利率按3月百城首套主流房贷利平均率3.59%，下同）

　　首付45万，贷款一下子飙升到255万，总利息161.85万元，月供11579.13元。

　　总利息多了近30万，月供多了2000块钱，海底捞都要不舍得吃了。

　　大家不买房，本质上是害怕加杠杆背负债，将来无力偿还贷款。

　　即便你敢买，银行也不一定敢借。月供那么高，银行也怕你断供啊。

　　于是，第二个大招跟着降首付，搭配推出：

　　降利率，把贷款成本降下来！

　　按照央行最新规定，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

　　理论上甚至可以“0利率”！

　　这几年银行最发愁的事情，就是手里的钱放不出去。相信大家都没少接到贷款推销电话。

　　今年3月末，全国银行体系里的住户（居民）存款达到了146.4万亿元。银行理财产品的余额也达到了28万亿左右。

　　居然有多达170万亿元的资金，不消费、不投资，天天躺在银行账户里睡大觉。

　　除此之外，银行还多了一块“心病”：提前还贷大潮汹涌，有愈演愈烈之势头。

　　自2004年公示个人住房贷款数据后，个人房贷余额在去年首次出现了负增长。

　　2023年，六大国有银行中，工行、农行、中行、建行和交行五大行的个人住房贷款余额去年均出现减少，合计减少5928.54亿元。

　　农业银行的个人住房贷款余额去年减少1757.81亿元，同比减少3.29%，缩减规模最大。

　　“取消下限”之后，各大银行为了争夺房贷额度，价格战估计是避免不了。

　　听说广州已经有商业银行给出了3个点的利率，远低于主流的3.85%。

　　银行的钱不是从天上掉下来的，贷款利率降了，存款利息也要降。

　　此前中融汇信期货研报称，市场预计，2024年上半年，国有大行、股份制银行可能迎来今年的首轮存款“降息潮”，下调幅度10个基点至15个基点。

　　趋势已经很明显，把钱存银行越来越不值钱了。

　　如果钱不放在银行，能放在哪里呢？很多人都要面临这个问题。

　　第三个大招，国家队下场收储存量房！

　　无论是降首付，还是降利率，目的都是相同的，让更多人买得起房子。

　　能不能买得起是一回事，愿不愿意买又是另一回事，主要涉及到信心的问题。

　　信心包含两个方面，对自己的信心，对房价的信心。关键在于后者。

　　即便将来的工作和收入不够确定，但房价一直在蹭蹭涨，相信很多人砸锅卖铁也是要来一套的。人性如此。

　　房地产能不能稳住，核心在于房价能不能稳住。因此，国家队下场收储存量房，对于“稳房价”的作用是最直接、也是最容易起效的。

　　据公开报道，央行将设立 3000 亿元保障性住房再贷款，利率 1.75 %，期限 1 年。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　值得一提的是，这笔贷款的利率是 1.75 % ，意味着收购标的的租金回报率满足 1.75 % 。

　　经过近两年房价下行，很多城市的房子都已经符合这一标准。

　　据报道，金融机构可按照贷款的 60% 实施再贷款，预计将带动银行贷款 5000 亿元。

　　以100万一套的标准，能够收储50万套。以一套70平来计算，3500万平方米。而全国商品房待售面积大约是7.5万万平方米。

　　大概只占了5%左右。

　　5000亿的体量，说大不大，说小不小，可以肯定的是，这笔钱无法像当年的棚改货币化资金一样，从一线城市覆盖到三四线城市，再来一次房价普涨。

　　既然只有少数城市有机会获得定向输血。那么，都有谁可以脱颖而出呢？

　　一个线索：收储房子的用途，是用作配售型或配租型保障性住房。

　　去年央行曾经推出过1000亿元“租赁住房贷款支持计划”，在全国范围内选择8个城市开展试点，支持住房租赁机构批量收购存量住房，用作保障性租赁住房，试点安排支持贷款。

　　8个试点城市分别是：

　　福州、天津、重庆、成都、长春、青岛、济南、郑州。

　　特征其实非常明显。

　　一方面，入选试点的几个城市，除了成都之外，最近几年楼市都“不太争气”。

　　甚至包括成都在内，都存在库存高、去化慢的情况。

　　青岛的去化周期甚至超过了2年，高达29个月。

　　另一方面，它们又是仅次于头部城市的中坚力量，城市能级和是经济实力并不差。

　　既有省会城市（福州、长春、济南、郑州、成都），也有直辖市（天津、重庆），还有副省级城市（青岛）。

　　与三四线城市相比，这些城市一直有人口流入，购房需求也并没有大面积萎缩，楼市并非无可救药。

　　下一步的路径已经很清晰了：

　　一边是国家队下场收购市面上的存量房，一边地方配合减少住宅用地的供应，

　　慢慢让供求关系回到正常水平，继而稳住房价水平。

　　美国回购股市，日本回购债市，中国回购房子，“全球三大泡沫”都有自己的解决办法。

　　政策出台之后，购房者的真实反映如何呢？

　　跟股市的立马反应不一样，购房者还需要一个传导的链条，留给大家的时间，还有。一定要珍惜。

　　大部分人是什么反应呢？很复杂。

　　一个同行就“吐槽”，本来今天下午要带客户看房的，结果客户刷到新政出台，立马决定暂缓购房计划。

　　等一等，万一首付和利率会更低呢？

　　身边的朋友，被一系列救市组合拳轰炸之后，居然是买了房的比没买房的感受更深刻。

　　还了几年房贷的同事A哀嚎：我的商业房贷什么时候能转公积金贷？

　　另一边同事B吐槽：别光顾着没买房的啊，4个点的存量房贷什么时候能降一降？

　　可以预见，这些不被“偏爱”的已购房群体，接下来会着急去做两件事：

　　1、提前还贷

　　2、挂牌卖房

　　由此可见，接下来市场上的供应量还会继续增加。不过，各地正在推动“以旧换新”。国资下场收购二手房，把购买力精准导入新房市场。

　　市场，会逐渐发生变化。

　　这几天，很多人注意到，大城市原本处于楼市鄙视链最底端的老破小价格渐渐跌到位了，开始有人陆续进场抄底。购买力正在慢慢释放出来。

　　这也意味着，房产置换的链条要开始恢复转动了。

　　房地产已经不是简单的经济问题，而是延伸到了zz高度。上面态度很明确，楼市必须起来的。

　　救市要翻篇了。很可能不久之后，我们又会回到那个抢房的时代。

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　　参考资料

　　刘晓博说财经：银行纷纷“反悔”！房贷利率还要降？