本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

年报季启幕，越秀房产信托基金（下称“越秀房产基金”）率先发布业绩。

2023年，越秀房产基金经营收入同比增长11.4%至20.9亿元，物业收入净额同比增长8.8%至14.8亿元。

其中，酒店公寓实现收入5.4亿元，2022年同期为3.5亿元；专业市场收入1.8亿元，2022年同期为0.9亿元；零售商场收入1.6亿元，2022年同期为1.5亿元。三大业态在整体营业收入中的占比分别提升至25%、9%和8%，而2022年同期为19%、8%和5%。

“疫情之后消费的反弹首先表现在酒店公寓上”，业绩发布会上，越秀房产基金董事长及行政总裁林德良称，公司旗下广州四季酒店在2023年平均房价达到2238元/间/晚；雅诗阁公寓全年收入1.2亿元、平均房价1117元/间/晚，三大指标均创下开业以来新高。

不过，被越秀房产基金视为业绩压舱石的写字楼业态在2023年经营成色不足，于2023年12月31日出租率为82.5%，与2022年同期相比减少2.2个百分点；全年实现经营收入为12亿元，同比减少1.1%。由此，写字楼业态在整体经营收入中的占比由2022年的68%下跌至58%。

对此，越秀房产基金管理层解释道，写字楼的表现是受到宏观经济下行的影响，“去年的经济处在温和修复的过程当中，下半年修复逐步加快但是仍然是一个弱修复的过程”。

越秀房产基金旗下拥有10项物业，分别是广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心、越秀金融大厦，上海的越秀大厦，武汉物业（即武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及若干停车位）、杭州维多利以及香港越秀大厦17楼及23楼。按照物业估值425.6亿元划分，越秀房产基金83%的物业位于广州。

时代财经注意到，位于广州CBD珠江新城核心位置的国金中心的出租率亦有所下滑。2023年，国金中心整体出租率是88.3%，写字楼部分是85.7%；而2022年，该项目整体出租率是89.4%，写字楼部分是87.6%。

针对写字楼业态未来的经营表现，越秀房产基金管理层预计，随着经济逐步恢复，公司的写字楼业态会随之稳健增长，而由于越秀房产基金的写字楼物业主要位于广州的核心区域，“（我们）相信广州在未来有一个稳健的经济基础，（会）对写字楼产生帮助”，同时公司也在2023年对写字楼业态进行结构性的调整，采取措施引进优质租户从而提升项目的整体出租率，“优质的租户会带来更加稳定的收入”。

尽管2023年写字楼业态表现稍显疲乏，越秀房产基金整体的经营收入依然实现了正增长。不过，受到境外债务融资成本高企的影响，“收租股”越秀房产基金的分派总额（包括额外项目）同比减少23.2%至4.1亿元，每个基金单位的分派额同比减少29.2%至0.0924港元。

越秀房产基金公布的数据显示，2022年末，越秀房产基金的融资结构中80%贷款为港元、14%为美元、6%为人民币。管理层表示，公司过去一年主动优化债务结构，以进入降息通道的人民币贷款置换高成本的存量港元融资。2023年末，越秀房产基金的人民币融资占比已升至39%。

成本方面，2023年1个月期HIBOR（即香港银行同行业拆借利率）平均4.28%，相比2022年同期上涨280个基点，而越秀房产基金全年平均付息率为4.60%，相比2022年同期上涨150个基点。

越秀房产基金在2024年将有58.45亿元的债务到期，管理层透露，公司正在着手对该到期债务进行人民币贷款置换，“机构预测年底HIBOR有望下跌，加上人民币贷款置换，今年会对分派产生贡献”。


                                        
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