智通财经APP获悉,摩根大通发表研报称,2023年中国房地产开发商的核心净利润同比跌22%,预期这个下行趋势会在2024至2025年持续,主因利润空间继续收缩,这也意味行业尚未走出谷底。销售及政策仍然是内房股主要驱动力,目前业绩疲弱已充分反映,不过,摩通认为,内房在第二季可能继续跑输,除非销售复苏强于预期,以及出现意料之外的进取放宽政策。内房股首选为华润置地(01109)及中海外(00688),评级均为“增持”,首要避开为万科(02202),评级为“减持”。

摩通指出,此次业绩期有数件事令人意外,包括:1)国企内房的派息率上升;2)部份国企的利润过高,但预期将会逐步下跌;3)国企一旦没有兑现指引都会引致降级;4)万科不派息。

摩通认为,开发商的利润率未走出谷底,预期更多的减值,以及楼价调整将会继续拖累利润。该行预期,开发物业的利率会在2026年跌至9%,其中,国企会跌至14.4%。至于今明两年,摩通估计,盈利再跌6%至2%。

摩通又指出,虽然国企背景内房的违约风险低,但2023年的业绩证明由于利润率低,盈利能力疲弱,这可能会持续数年时间。

物管方面,摩通表示,去年物管股平均盈利同比升10%,但预期今明两年的增长动力将会放软,只是相信国企物管股仍可以录得低双位数的回报。该行首选为保利物业(06049)及华润万象生活(01209)。另外,绿城服务(02869)评级上调至“增持”。

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