公募REITs获批三周年|“首发+扩募”双轮驱动 投资者群体有望进一步拓展

“作为中国公募REITs最早的参与者、见证者和推动者，我们在实践中与行业一起发展进步，并逐渐探索出自己的模式。”中金基金创新投资部执行负责人刘立宇说道。

刘立宇所说的，也是首批公募REITs管理人的共同心声。自2021年5月首批公募REITs获批以来，已有三年时间。发展至今，公募REITs呈现的稳定现金流、高比例分红等特点愈发突显。在获得投资者青睐的同时，相关基金管理人不仅持续推出新品，同时也积极推进“首发+扩募”双轮驱动。

作为连接金融市场与实体经济的重要桥梁，REITs是经济转型和高质量发展的重要一环。但在发展过程中，也仍存在部分困难与挑战。在业内人士看来，如何充分发挥REITs助力盘活存量资产、扩大有效投资和降低实体企业杠杆率的重要作用，走好中国特色REITs市场发展之路，也成为基金管理人与利益共同方亟待解决的问题。

高比例分红获投资者青睐

作为一类创新型产品，公募REITs相较于其他公募基金产品，有着封闭期长、收益稳定、高比例分红等独有特点。

总结过往三年的运作管理经验，红土创新基金基础设施投资部表示，公募REITs的业绩表现稳定，整体业绩优于发行预测。这主要得益于目前已发行项目均拥有成熟优质、持续稳定运营的基础设施项目作为底层资产，具有较高的分红比例，从而获得投资者的青睐。

在中国（香港）金融衍生品投资研究院院长王红英看来，公募REITs的底层资产相对稳定，给投资人带来的分红、收益也比较确定。此外，由于基础设施内在价值不断上升，也会给投资者带来资本收益，适合追求相对稳健的投资者持有。王红英还提到，高频次分红有望成为公募REITs的未来发展方向。

值得一提的是，我国基础设施公募REITs具有强制分红属性，高比例分红也是产品特点之一。此前在2020年8月发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》就要求，公募REITs采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

“分红是投资公募REITs的主要收益来源。优秀的现金流生产和可持续分派能力，也可以反映出公募REITs底层资产的营收表现和运管机构的专业运营水平，为投资者评估公募REITs产品投资价值提供了直观的参考。目前现金分红率和频次已成为投资者参与公募REITs投资的主要考虑因素之一，基金管理人也更加重视分红的及时性，力争通过提高分红频次提高投资者的获得感。”刘立宇说道。

同花顺iFinD数据显示，截至5月16日，当前共有31只公募REITs产品分红，累计分红总额达122.19亿元。其中，平安广州广河REIT、中金安徽交控REIT排名前二，累计分红金额均超10亿元，分别为15.53亿元、14.64亿元。

从分红次数来看，也有多只公募REITs多次分红。数据显示，截至5月16日，当前共有28只公募REITs的累计分红次数大于1次，其中，平安广州广河REIT、中金普洛斯REIT、华夏中国交建REIT、华夏越秀高速REIT的累计分红次数最高，均达7次。

红土创新基金基础设施投资部也提到，对于投资者而言，公募REITs的分红收益具有强制性和税务优势，为投资者提供了参与优质基础设施项目并分享稳定的现金流回报的机会。在封闭期内，较高的分红比例使投资者可以通过分红收益分享项目的投资回报，未来随着市场成熟，常态化的分红机制将会进一步完善，进而提高投资人的资金使用效率。

“两条腿”走路

随着产品市场、机制不断完善，公募REITs不断扩容的同时，部分存量产品也已实现扩募。所谓公募REITs扩募，是指公募REITs首次发行募集后，再次进行资金募集，并将资金用于新购入资产的行为。

据刘立宇介绍，存量REITs扩募并不断吸收优质资产，是公募REITs发挥上市平台功能，实现规模增值的主要方式之一。公募REITs可以通过扩募适时收购资产，优化投资组合、分散风险，实现管理赋能下的价值增长，提高单位基金可分配现金流，使得投资者可以分享基金长期现金流增长和流动性改善。

“公募REITs市场的迅速发展，‘首发+扩募’的双轮驱动起到了重要的作用，‘两条腿’走路，才能更快、更稳健地发展。”博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄感慨道。

刘玄进一步提到，扩募是落实相关政策要求的具体举措，有助于进一步盘活基金发起人（原始权益人）存量优质资产，增强发展能力、降低负债水平，真正实践以存量带增量、以融资促投资，提高投资效率和投资水平；有利于完善市场化、法治化机制，推动基础设施REITs健康发展；有利于进一步拓宽基础设施项目资金来源，更好盘活存量资产、扩大有效投资。

此前在2022年5月，国务院办公厅发布的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》就指出，建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。同年5月，沪深两所也发布公募REITs扩募指引。在政策支持下，首批公募REITs扩募申请也获通过。

2023年3月31日，博时招商蛇口产业园REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、华安张江光大园REIT共计4只产品的扩募申请率先获中国证监会批复。当前，还有中航京能光伏REIT已申请扩募，并获上交所受理。

在中信建投基金看来，扩募机制不仅是公募REITs的重要特性，也是公募REITs市场建设不可缺少的重要环节。REITs扩募机制有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，真正实现REITs作为“资产上市平台”的长期战略价值和持续发展能力。运作良好的REITs通过扩募机制做大做强，也是形成市场化优胜劣汰、促进投融资良性循环、提升REITs整体市场表现的重要途径。

建信基金也认为，从国际成熟REITs市场的经验来看，扩募并购是REITs做大做强的必经之路。国内的发起人要想充分发挥REITs上市平台的重要作用，通过扩募形成“投资—培育—成熟—装入REITs—再投资”的长效机制和持续发展，新REITs上市以及已上市REITs扩募的“双轮驱动”格局或更加显著。此外，从对REITs管理的角度来看，扩募还能够起到分散风险、实现规模化管理、提升自身投融资能力等方面的积极效果。

多重政策保障未来前景广阔

自2020年4月基础设施REITs试点启动，2021年5月首批公募REITs获批以来，各项工作平稳有序推进。公开数据显示，截至2024年5月15日，已上市公募REITs共36只，募集资金超过1100亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型。

可以看出，在近年来的发展中，公募REITs的资产类型不断丰富，但由于这类产品投资的特殊性，公募REITs的发展仍面临运营风险、流动性风险等困难与挑战待解。

例如，红土创新基金基础设施投资部就提到，由于公募REITs投资的特殊性，其面临的风险也更为复杂。除了市场风险、信用风险等传统风险外，还需要特别关注基础设施项目所处行业的运营风险、流动性风险等。同时，由于公募REITs的投资涉及底层资产实际运营，因此信息披露的透明度尤为重要。投资者需要充分了解公募REITs的投资策略、资产状况、运营情况等信息，以便作出理性的投资决策。因此，需要持续完善信息披露制度，确保披露的REITs项目信息及时、准确、完整。

建信基金也表示，当前公募REITs的发展面临一些挑战。首先，是市场流动性有待进一步提升。一方面产品新发时原始权益人和战略投资人持有的份额会被锁定，导致市场流通份额较少；另一方面当前投资者以机构投资者为主，权益投资者和个人投资者的占比尚有提升空间，机构投资者由于资金配置期限等原因，交易并不频繁。多重原因下，市场交易活跃度有待进一步提升，以避免放大效应。

其次，是资产经营基本面仍面临下行风险。我国基础设施公募REITs资产类型丰富，包含产权类资产和经营权类资产，各类资产的经营面临着外部宏观环境和行业周期的影响。总体而言，投资者形成投资预期的基础还是来源于资产的经营表现，在宏观环境面临波动的时候，对于项目运营管理能力将提出更高的要求。

不过，某头部公募内部人士也提到，虽然我国公募REITs还面临法律和监督体系有待完善、多层级治理架构复杂、配套税收优惠体系不够健全等挑战，但作为连接金融市场与实体经济的重要桥梁，REITs是经济转型和高质量发展的重要一环，在资产盘活、资产退出等方面占有重要地位，在政策支持下，未来前景广阔。当前资本市场高收益资产依然缺乏，而REITs依靠其稳定优质的底层资产，叠加分红特点，在资产配置中依然占有一席之地。随着底层资产业绩基本面的逐渐修复和现金分派的稳步推进，REITs作为长期资产的配置价值逐步显现。

正如前述公募内部人士所说，公募REITs自发展以来便持续迎来各种利好政策。新“国九条”的发布也为REITs市场提供政策支持，指明发展方向。此外，今年4月，中国证监会还发布了《资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》，其中提到支持有条件的新基建、数据中心等新型基础设施以及科技创新产业园区等发行科技创新领域REITs，拓宽增量资金来源。

多重政策保障下，也有基金管理人表示将持续推动新项目发行。华夏基金表示，将从四方面加大工作力度。一是在严控项目质量的基础上，持续推动新项目发行和存量项目扩募，扩宽产品资产类型，为市场提供优质REITs产品；二是切实保护投资者利益。对已发行项目，充分发挥基金管理人和运营管理机构的专业能力，努力提升项目经营业绩，增强投资者的获得感；三是注重产品的社会价值，在持续优化信息披露的基础上，加强ESG相关评价和提升工作，推动REITs产品高质量可持续发展；四是推动REITs产品专业投资研究工作和投资者教育工作。

“展望未来，公募REITs市场有望在保质提效基础上实现常态化发行，基础设施资产类型、原始权益人主体、投资者群体有望进一步拓展，REITs生态体系逐步建立，多层次REITs市场建设不断推进。在‘首发+扩募’的双轮驱动下，公募REITs市场将持续扩面提质，蓬勃发展。”刘立宇如是说道。

北京商报记者 李海媛