观点网 4月2日，因未刊发2023年年度业绩，建业新生活股份进入停牌，直至20天后才交出迟来的成绩单。

4月23日，建业新生活公布截至2023年12月31日的年度业绩报告。期内该公司总收入为28.45亿元，较去年同期下降约9.64%；录得毛利约7.57亿元，同比下降27.43%；

年内亏损约5.78亿元，上年同期为溢利5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元，上年同期为溢利5.62亿元。

总的来看，尽管公司在不断去地产化，但尚未能够摆脱关联地产公司的影响。

“新三板”

在2023年中期业绩会上，该公司管理层指出，公司年内提出了去地产化，因此录得较高比例的营收降幅。

根据公司披露的年报，建业新生活对公司业务进行了重大的分拆与调整，以往的三大业务板块分别为物业管理服务及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务，调整后仍是三大板块，“新三板”分别是物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务。

其中，物业管理服务2023年实现收入约19.92亿元，同比增长16.00%；社区增值服务收入6.59亿元，同比下降10.79%；非业主增值服务收入1.94亿元，同比下降72.04%。

物业管理服务收入的增长主要得益于在管规模扩张。截止2023年末，建业新生活的在管面积约1.82亿平方米，同比增长16.0%，与物管分部收入增速完全同步；同期合约面积约2.88亿平方米，同比增长6.2%。

服务区域覆盖河南、陕西、山西、河北、安徽、湖北、新疆及海南，共1066项物业。服务业态包括住宅物业、商场、文化旅游综合体、商业用公寓、办公楼、学校、医院、城市服务、厂房、公园及政府机关物业等。

对于此次业务调整，建业新生活管理层曾指出是回归初心，并表示要做好两件事，其中一件是公司的根基--物业管理。

在战略加持下，公司物业管理服务占2023年总收入的比重从2022年的54.6%提高至70.0%。与之相对的是，在去地产化战略下，公司非业主增值服务的收入比重从上年的22.0%大幅下降至6.8%。

为了弥补去地产化降低的收入，建业新生活也在不断拓展业务范围，尝试寻找新的盈利点。

于是公司提出了要做的另一件事：成立生活服务部，做好社区内业主的服务和生意。

2023年，公司社区增值服务分部收入虽然录得同比下降，但该分部的收入比重仍保持在23.2%，较上年仅下降了0.2个百分点。

建业新生活旗下社区增值服务主要提供包括智慧社区解决方案、园区销售服务、拎包入住及生活服务等服务。由于受地产行业销售疲弱的影响，该公司决定重新专注于其核心业务活动，并做出了战略调整。

其中就包括停止经营自2016年成立的君邻会，导致相关收入减少约1.66亿元，这也是公司社区增值服务分部收入下降的主要原因。同时，由于交房数量的减低，智慧社区的收入也同比减少22.5%至1.89亿元。

在缩减部分业务的同时，该公司选择性优先发展了其他的社区增值服务，其中，园区及“建业+”平台销售收入录得了同比增长142.3%至1.94亿元。

去地产化

数据显示，建业新生活2023年实现总收入为28.45亿元，而据物聊社了解，该公司在三年前的2020年总收入为26.55亿元。公司在2020-2023年末分别实现业绩变动为51.3%、35.6%、-12.5%、-9.6%。

可以看出，建业新生活的业绩仅在上市头两年表现良好，此后便开始被“打回原形”，整体上并没有实现较大的增长。从过往数据来看，增也好，降也罢，均与地产有莫大的干系。

在行业下行期，物企们均已走上独立转型之路，建业新生活也是去地产化大军的一员。

在上市前的2017-2019年，建业新生活的贸易应收款中来自关联方的比例分别为25.6%、32.87%及72.51%，对关联方的依赖程度不断加深，并深受市场诟病。

因此在2020年上市时，公司曾对投资人作出承诺，表示要逐步去地产化，减少关联交易。

2023年，建业新生活来自建业集团的收入占公司总收入的比例为10%，较2022年的29%下降了19个百分点。同时，公司在管建筑项目中来自关联方的面积为7415.8万平方米，占总在管面积的40.8%，比重较上年下降2.9个百分点。

2023年，公司来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元，与上年的16.92亿元基本持平，占总规模比例约57.01%，这一比例在2020-2022年分别为71.56%、63.35%、64.38%，整体呈逐年下降趋势。

年内来自第三方的贸易应收款项约为12.77亿元，同比增长36.43%，占比约42.99%。第三方应收账款规模的增长，导致公司整体应收贸易款项规模同比增长约13.05%至29.71亿元。

根据年报披露，建业新生活的贸易应收款项主要来自物业管理服务及相关增值服务。从账龄来看，一年以下规模比例约32.14%，一至两年比例约47.98%，两年以上比例约19.88%。短期应收账款规模占比较高，比较考验公司回款能力，若能实现高回款率，对公司下一年业绩将会有巨大助力。

从数据来看，该公司去地产化似乎已有成效，然而业绩仍未能摆脱地产公司的影响。

受建业地产2023年6月公开违约并寻求重组的影响，建业新生活确认了大规模的减值拨备。年内金融资产减值亏损净额达12.22亿元，该项在2022年的亏损净额仅为7794.9万元，大幅增加1468.1%。

最终，公司贸易应收款项减值拨备达13.08亿元，较上年同期的2.02亿元大增548.41%。高额的减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因。