星河湾11亿高息债提前兑付 老钱房企家族的债与赎

观点网 在头部房企寻求发债窗口的当下，星河湾决定提前赎回账下唯一一笔公开债券。

5月7日，川财证券发布公告称，“21海怡01”2024年第一次债券持有人会议已成功举行。该议案由广东星河湾房地产（集团）有限公司提出，涉及广州番禺海怡房地产开发有限公司2021年公开发行的公司债券（面向专业投资者）第一期的未偿还本金及应计利息的提前兑付事宜。

债券发行金额11亿元，票面利率8.50%，期限5年。

据数据统计，2024年一二季度房地产企业到期债券规模超过1500亿元。房地产行业的融资乃至生存模式都已改变，星河湾选择提前告别一笔昂贵的资金。

最后一支债券

财报显示，2023年，星河湾地产营收98.29亿元，同比增长约23%，但仍不足百亿；年内归母净利润1.88亿元，同比大幅减少80.7%。

一定程度上，星河湾牺牲了规模与利润，但至少不为债务所累。

截至2023年末，星河湾地产负债合计543亿元，所有者权益174.38亿元，总资产717.37亿元，负债率为75.69%。

在非流动负债中，长期借款141.84亿元，同比增长38.98%，抵押、保证借款40.36亿元，质押、保证借款7.22亿元，三管齐下的抵押、质押、保证借款94.27亿元。

与之对应的是应付债券只有2.34亿元，较2023年初的10.96亿元减少约8.62亿元。

需要注意，就在2023年6月20日，广州番禺海怡房地产开发有限公司发布“21海怡01”2023年债券回售实施结果，回售并注销金额为8.65亿元。

从金额来看，“21海怡01”正是星河湾存续的最后一支公开债券，而且即将摘牌。

在流动负债中，合同负债228.89亿元，同比增长12.18%，体现销售有所好转，未来可结转规模增加。剔除合同负债后的资产负债率仅为43.79%，距离红线有足够安全距离，处于行业较低水平。

另外该公司应付账款74.49亿元，同比增长27.42%，其中大头为应付工程款64.08亿元，同比增长45.44%。

不难发现，星河湾的主要融资渠道并非公开发债，而是利用应付账款增加经营杠杆，通过供应链融资，达到变相延长账龄和改善融资结构目的。

截至2023年12月31日，星河湾货币资金58.06亿元，同比增长44.35%，其中主要为银行存款51.27亿元，同比增长68.98%，其余库存现金和其他货币资金略微减少。

同时，星河湾2023年末所有权或使用权受到限制的资产共有153.38亿元，除了抵押的存货、投资性房地产、固定资产和无形资产，以及质押长期股权投资和固定资产售后回租以外，剩下的就是受限货币资金，具体有14.4亿元，其中包含了7.82亿元预售监管资金和5.42亿元贷款保证金。

据此，星河湾非受限的货币资金也有43.66亿元。同时星河湾一年以内到期的非流动负债为10.11亿元，同比减少65.39%，非受限现金短债比来到4.32。

在手现金增厚，正是星河湾提前兑付债券最直接的底气。

2022年1月26日，星河湾集团董事长黄文仔在年度讲话时将星河湾的财务状况归纳为四个字：三无一低。“没有发美元债、没有商票、没有集资，负债较低。”

作为上个世纪起家的广州“老钱”房企，一方面星河湾并未过度提升杠杆，另一方面借助抵押担保，也建立了自身的融资路径。

家族与财富的自赎

回顾星河湾地产2022年财报，其受到关注的地方亦非债务管理，而是错综复杂的应收款。

在星河湾地产2022年高达130亿元的“其他应收款”里，产生了约16.19亿元坏账准备， 绝大部分来自关联企业，而当年的净利润也只有9.57亿元。

2022年应收款企业前五名分别是广东煜丰建设、广州盈峰投资、广州开发区城市更新局、广州宏富地产、北京星河湾地产，共产生52亿元应收款，其中坏账计提10.91亿元。

除了广州开发区城市更新局款项性质为押金及保证金，其余四家与星河湾地产都有千丝万缕的关系，款项均属于关联方往来款。

其中，煜丰建设是煜丰实业子公司，后者法人为黄文仔的女儿黄健慧，主营大家居智能制造。

盈峰投资的董事长、法定代表人吴帆，通过层层股权穿透，参投星河湾萝峰项目开发公司。

宏富地产由广州星河湾实业发展有限公司和星河湾地产分别持股51%和49%，星河湾实业由宏宇企业集团（香港）持股98.31%，宏宇企业目前状态显示已解散。

最大的坏账来自北京星河湾地产，该公司由黄文仔妻子吴惠珍全资控股，在2022年北京星河湾地产与星河地产集团的15亿元关联交易里，产生了约6.5亿元坏账。

来到2023年，“其他应收款”一项期末账面余额来到134.34亿元，其中属于关联方往来款的有83.57亿元，两项数值均有上升。

至于坏账准备，也从16.19亿元来到18.74亿元。按照预期信用损失一般模型计提坏账准备，第一阶段坏账准备（未来12个月预期信用损失）为1.69亿元，较期初2.17亿元出现下降；第二阶段坏账准备（整个存续期预期信用损失）为2.09亿元，较期初1.33亿元出现上升；第三阶段坏账准备(已发生信用减值)14.95亿元，较期初12.69亿元出现上升。从模型结构来看，其他应收款的坏账准备变得更加严峻。

按欠款方归集的期末余额前五名也并无过多变动，只有盈峰投资的位置换成了广东丽弘企业管理服务有限公司，后者由吴惠珍持股99%并担任法人，款项同样也属于关联方往来款。

值得庆幸的是，前五名坏账准备期末余额合计7.74亿元，较上一年有所降低。

就在今年4 月 10 日，黄健慧辞去星河湾地产的法人和总经理职位，由吴惠珍接替。吴惠珍同时担任星河湾集团联席董事长，黄健慧则依然保留星河湾集团总裁一职。

星河湾，作为一家非上市房企，权力与财富仍然在“老钱”家族内部流转四季。