本文来源：时代财经 作者：陈泽旋
欲剥离房地产业务的美的置业，走出大涨行情。
6月24日，美的置业（03990.HK）股价一路暴涨，高点时相比上一个交易日翻倍。最终，美的置业收报6.37港元/股，每股上涨2.62港元，涨幅高达69.87%。
前一日晚间，美的置业发布内部重组公告，公司建议将房地产开发业务（下称“房开业务”）的权益重组至私人公司持有，由此组建私人公司集团。通过实物分派私人公司股份的方式，将私人公司集团从美的置业集团剥离。根据公告，私人公司指美的建业（ 英属维京群岛 ）有限公司（下称“美的建业”）。
截至公告日期，美的置业的控股股东是创始人何享健的儿媳卢德燕，拥有81.13%的已发行股份，而何享健是卢德燕的一致行动人。
时代财经了解到，2023年，美的建业实现未经审核收入699亿元，在美的置业年度总收入中的占比达到94.97%；未经审核税前净利润41亿元，相当于整体净利润的91.11%。
而剥离了房开业务的美的置业（下称“保留集团”），将是一个收入规模仅有数十亿的上市公司。
图源：图虫创意
剥离房开业务，上市主体“轻装上阵”
重组及实物分派完成后，保留集团的控股股东及其持股保持不变，其中，将继续由控股股东持股81.13%，其他股东持股18.87%。
美的建业则由控股股东按照其在美的置业原有持股比例继续持有81.13%，控股股东将在此持股比例的基础上，收购或安排其全资附属公司收购未被选择现金的股东接纳的所有私人公司股份，余下股份由其他选择实物分派的股东持有。
值得一提的是，选择现金的股东持有的每一股股份将可获得5.90港元现金代价，该价格相比内部重组公告前的最后一个交易日收盘价3.75港元/股溢价约57.33%。
此次交易完成后，美的建业集团则将继续主要从事房开业务，包括但不限于项目投资活动，而保留集团的主营业务将剩下物业管理服务业务、商业物业及产业园业务、房地产科技业务、建设项目管理业务。
与房开业务比起来，现有其它主营业务的体量较小。公告显示，2023年，计划进行剥离的美的建业未经审核收入为699亿元，未经审核税前净利润为41亿元；而保留集团实现未经审核备考收入为35亿元，对应的未经审核备考归母净利润为3亿元。
截至2023年12月31日，美的置业房地产开发及销售业务（不包括美的置业持有及运营的商业物业和产业园）涉及319个物业开发项目，土地储备的总建筑面积约2650万平方米。
物业管理服务虽为仅次于房开业务的第二大业务，但收入规模却不到后者的3%。时代财经了解到，2023年，美的置业的物业管理服务业务实现收入15.22亿元；截至2023年12月31日，美的置业在中国66个城市服务385个物业项目，总合约建筑面积约9032万平方米，在管面积6535万平方米，第三方占比18%，非住宅占比12%。
房开业务被剥离出上市公司体系后，保留集团有意扩大业务范围。根据公告，留在上市公司体系内的建设项目管理业务，目前的业务内容为向地方政府及关联方美的控股集团提供服务，包括（但不限于）向公立医院和学校以及用作康体、医疗及办公等相关用途的各类建筑或经营场所提供工程建设管理、智能系统安装及其他相关配套服务。
重组完成后，建设项目管理业务的服务范围将拓展至住宅物业的建设项目管理，包括为剥离的房开业务所持有的物业提供服务。此外，保留集团还计划多元化该业务的客户群体，拓展独立第三方客户。
其中，住宅物业的建设项目管理服务内容主要包括物业开发、设计、规划及建造（例如监督和控制项目建设阶段的任务和活动，包括在建楼栋的进度、成本、质量和安全管理）、销售及市场推广。
换言之，重组及实物分派完成后，保留集团将成为美的建业的代建公司。
主动变革，仍看好房地产行业
尽管近几年房地产处于调整期，但对于美的置业而言，房开业务依然能为其带来颇为丰厚的收入和利润。为何房开业务还是走上了被剥离的道路？
根据公告，美的置业董事认为，建议分派的目的是使股东能够变现其在美的置业的投资，并减少其与美的置业股份相关的房开业务投资风险，同时使得美的置业专注于发展保留业务。
美的置业董事进一步指出，公司虽然在2023年度维持健康的财务比率，并设法满足“三道红线”的要求，但美的置业仍须承担沉重负担及债务以支持其房开业务，而把房开业务从美的置业剥离，将可减少美的置业的负债和与房开业务的重资产属性相关的信用风险。
2023年年度报告显示，截至报告期末，美的置业总现金及银行存款为201.4亿元，其中，现金及现金等价物为175.5亿元，原定到期日为三个月以上的定期存款为5000万元，受限制现金为25.4亿元。而截至报告期末，美的置业净负债率为35.8%，现金短债比1.44，扣预资产负债率67.3%，有息负债380.7亿元。
此外，美的置业董事认为轻资产保留业务相对较高的利润率被房开业务相对较低的利润率 冲减，因此投资者难以单独对轻资产保留业务进行估值，而重组及实物分派后，美的置业的股价将更好地反映保留业务的价值。
在房地产的调整期，美的置业表现稳健，但自2023年以来，公司股价依然在波动中持续下探。在发布内部重组公告的最后一个交易日（2024年6月21日），美的置业收报3.75港元/股，对比2023年的第一个交易日股价10.12港元/股（注：2023年1月3日，前复权），跌去了62.94%。
不过，美的置业拟将房开业务进行内部重组，置入由控股股东何享健家族控股的私人公司，并不意味着房地产不被看好。据了解美的置业人士消息，“这次重组是美的体系的一次主动变革，是对新常态下房地产业务转型进行的探索，积极尝试重资产拿地与开发运营分离的房地产经营模式，让土地回归资本、开发回归能力。美的置业和美的控股对这个行业还是有信心的，他们也会继续坚守在这个行业里”。
上述人士补充道，如果重组得以顺利实施，房地产开发业务的拿地规模可以更直接地借助控股股东的资金实力，从而达到拓展空间的目的。上市公司操盘房地产项目则无需受制于自身的资金规模，参与的房地产开发规模将可以做得更多。
今年以来，有计划剥离房地产业务的上市公司不止美的置业。3月，“宁波地产一哥”山子股份（现名“山子高科”）宣布，公司拟通过产权交易机构公开挂牌转让房地产业务相关股权和债权资产，将全面退出房地产业务，集中精力和资源聚焦围绕以整车制造为核心的汽车产业生态，加快向高科技公司转型。
4月26日，老牌房企华远股份发布关于筹划重大资产出售暨关联交易的提示性公告。公告显示，华远地产计划将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东北京市华远集团有限公司，而交易完成之后，华远地产将聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务，实现业务的战略转型。
中指研究院企业研究总监刘水指出，房企构建新发展模式将更加侧重轻资产运营管理业务，有助于上市公司在财务方面“轻装上阵”，“重资产开发业务剥离转让，其对应的资产及负债也同时转让，能降低企业的杠杆率及负债水平，减轻偿债压力，增强抗风险能力，助力穿越周期”。
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