近日楼市中的一个重要动向，即6月份新增二手房的挂牌量出现了两年来的首次回落，这被不少人解读为楼市的一个转折点。然而，我对此持保留意见。因为从数据上看，每月新增的二手房数量总是远超过实际成交的数量，这导致了二手房市场的库存量不断累积。因此，尽管6月份的新增挂牌量相比5月有所下降，但二手房的库存总量仍在不断增加。目前，全国许多城市的二手房库存已经达到了前所未有的高度，部分城市甚至突破了15万套、20万套的关口。考虑到当前的成交速度，这些房源很难在短时间内被完全消化。
在城市间比较，武汉的楼市状况尚属稳定，但不少北方城市的楼市状况却不容乐观。比如，天津、郑州、石家庄、沈阳等地的楼市已经持续低迷了数年，房价也呈现持续下跌的态势。以天津为例，根据天津中原研究院的数据，其二手房的挂牌量已经高达172409套，并且这一数字还在持续增长，这进一步加剧了天津二手房市场的库存压力。同样，郑州的二手房市场也面临着类似的困境，其挂牌量已经超过13万套，仅在4月份就新增了2.4万套。目前，郑州的二手房销售速度远远跟不上新增挂牌速度，形成了房源积压的局面。
其实，眼下各地共同面临的问题是楼市的不振。商品房的成交量持续低迷，给二手房业主和开发商带来了极大的压力。开发商因为资金链的紧张，急需通过销售房产来缓解资金压力。而对于二手房业主而言，他们的房子难以脱手，降价促销成了他们唯一的出路。转眼间，2024年已经过半，留给房产销售市场的时间愈发紧迫。尤其是开发商，每年下半年的销售业绩对他们至关重要，因此预计在下半年，他们很可能会进一步加大降价促销的力度。业内专家预测，2024年下半年楼市可能会出现新一轮的“抛售潮”，未来的房价或许会呈现出人意料的变化，主要有三个方面的原因。
1、过去四年的经济波动导致许多原本有购房需求的刚需和改善型购房者推迟了购房计划。然而，随着2024年经济逐步稳定，这些被积压的购房需求开始重新活跃起来，这也是年初楼市回暖的一个重要原因。但值得注意的是，这些购房者的数量是有限的，随着他们逐渐进入市场，购房需求将会逐渐减少。因此，我们预计下半年的购房者数量将会明显低于上半年。
购房者数量的减少将对楼市产生深远影响。开发商和二手房业主在面临销售压力的同时，也面临着购房者减少的困境。为了应对这一局面，他们可能会进一步加大降价促销的力度，以吸引更多的购房者。此外，那些还在观望的炒房客也可能会因为市场的不明朗而选择抛售房产，进一步增加下半年的抛售压力。在这种情况下，楼市可能会出现更加激烈的竞争和更多的降价促销活动。
2、2024年上半年，为了激活楼市，各地纷纷出台了多项购房刺激政策。这些政策不仅放宽了限购和限售措施，还降低了房贷利率和提供了房贷激励。据数据显示，当前的首付比例和房贷利率已达到历史低点，部分地区还推出了购房补贴政策。这些优惠政策确实在初期吸引了大量观望的购房者入市，然而，这种刺激效果并非永恒不变。随着时间的推移，人们逐渐对这些政策习以为常，如果没有后续更强的刺激措施跟进，其效果将逐渐减弱。
3、实际上，持有房产的成本一直不低，只是过去房价的快速上涨让人们忽视了这一点。然而，随着房价趋于稳定甚至下跌，人们开始意识到持有房产的真实成本，如物业费、资金成本、房贷利息和折旧等，这些成本累积起来是相当可观的。如果房价涨幅有限，持有房产可能会面临亏损；如果房价下跌，亏损将更为严重。
此外，随着房产税的推进，未来持有房产的成本将进一步增加。房产税一旦全面实施，炒房客需要缴纳的税额将更高。不仅如此，云南、湖南和河北等地已经实施了房东税，这也预示着房东税未来可能在全国范围内推广。这些税收的增加将使得以租养贷的投资客面临更大的经济压力，甚至可能导致其资金链断裂。因此，随着持有房产成本的增加和收益的降低，投资客将不得不考虑提前抛售房产。
结合以上分析，我们不难发现，随着时间的推移，之前为了刺激楼市而实施的一系列救市政策的利好效应正在逐渐减弱，同时市场中的潜在购房者数量也在悄然减少。这一趋势预示着2024年下半年，房地产市场将面临更大的销售压力，房子将变得更加难以出手。因此，越来越多的炒房客和投资者可能会选择抛售手中多余的房产，以减轻经济压力。这将导致市场中二手房的数量激增，供大于求的现象将愈发严重。
正如独立经济学家马光远所指出的那样，当前的房地产市场已经进入了一个全新的周期。在这个周期中，市场能够实现软着陆已属不易，而所谓的报复性反弹更是遥不可及。当前，房地产市场面临的下行风险已经远大于上涨的可能性。因此，对于投资者和购房者而言，都需要更加谨慎地评估市场形势，做出明智的决策。
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