观点网 近日,深圳宝安区新桥街道的鸿荣源珈誉府二区新批预售,预售总面积7.76万㎡,预售总套数为922套,包含住宅和商业,位于2栋一单元、二单元、三单元。

其中,住宅单位预售7.51万㎡,共867套,面积介于65-95㎡,2-3房,备案均价约5.3万元/㎡,比今年3月份推出的首批单位均价降约1600元/㎡,单价区间4.8-5.9万元/㎡,总价328-560万元/套。

商业预售2472.69㎡,共55套,面积23-76㎡,备案均价统一约3.5万元/㎡,总价79-266万元/套。

鸿荣源珈誉府是一个涵盖高端住宅、商业办公、星级酒店、教育和购物中心等业态的超级综合项目,总占地约31万㎡,总建面约248万㎡。

今年上半年,在“地铁口+名校深外+大型商业综合体”三件套的加持下,鸿荣源珈誉府的销售表现在深圳市场相当优越。

根据成交数据,2024年1月-5月,该楼盘已成交面积54450㎡,成交583套,卫冕深圳住宅销冠。近30天,鸿荣源珈誉府也是以143套的成交量,位居宝安区新房住宅网签首位,全市排行第四。

该项目一区于去年6月、8月推出2219套住宅,目前已售1807套;项目二区今年3月推出1067套,已售643套,最快在2025年12月底交付。物业费5.9元/月/㎡,在深圳同物业类型中属于较高水平。

鸿荣源珈誉府作为刚需楼盘,学位是不少家庭选择的第一要素。教育资源方面,项目周边04-09以及12-01两宗地块拟规划建设深圳外国语学校(集团)安宝学校南校区,有小学和初中部,小学36个班,1620个学位,初中33班,1650个学位。

交通方面,该楼盘距离最近的11号线地铁站塘尾直线距离仅3046米,步行6分钟,对于在南山、福田工作的购房者来说,通勤时间有保障。该板块还有广深沿江高速、宝安大道、深圳外环高速等,自驾出行较方便。

商业配套方面,珈誉府自带约50万㎡“湾区壹方”商业配套,预计投资250亿元,鸿荣源自持运营,宝安首家山姆会员店也在附近,目前正在建设当中。

然而,作为刚需性楼盘,体量大是不可避免的,大社区可能会导致居住体验感较差。

该项目容积率最高达6.51,属于高楼层项目,此次加推的2栋一、二单元有47层高,3梯7户,三单元有48层高,3梯6户。随着后期商业配套的成熟,人流量的增加,该区域不可避免会出现一定的交通拥堵。

从环境而言,沙井区域内存在大量城中村、厂房甚至烂尾楼,虽然目前深圳政府也是在加速该片区的旧改工作,但这也就意味着泥头车、大货车数量多,尘土飞扬,存在噪音影响,整体环境比较一般。

另一方面,鸿荣源珈誉府除了楼盘自身条件限制,也受限于市场供需关系。

对比周边新房,鸿荣源珈誉府二区的新盘参考均价为5.11万元/㎡,价格相较于周边新盘,处于中上游。

据贝壳APP显示,距离该楼盘564米的华强湾荟均价7万元/㎡,不过该楼盘目前已售罄。相距1.4公里的万丰海岸城瀚府二期均价5.5万元/㎡,会展湾雍境花园均价4.79万元/㎡,拾悦城楠园4.71万元/㎡,云海臻府均价4.61万元/㎡。

同类型当中,距离鸿荣源珈誉府二区0.79公里的中粮悦章凤凰里二期项目,均价在5.03万元/㎡,建面84-128㎡,3-4房,同样也是预计在2025年交付。该项目的体量相对而言略小,总户数也少了近1000多户,但实用率较低仅78%,该项目还配置保障房,不少购房者会比较介意。

值得注意的是,鸿荣源珈誉府内含共有产权房,今年4月有消息称,该项目房屋性质由“共有转安居”。共有产权房不可在市场上流通,而保障性安居房十年后可放到市场上交易,因此,部分一期的商品房业主正处于维权当中。

针对此情况,销售中介向观点媒体提供了一份深圳宝安区住房和建设局于今年5月29日发布的,关于珈誉时尚花园保障性住房类型信访事项的处理意见书。该意见书明确指出,安宝住建局并未对珈誉时尚花园内的保障性住房类型作出任何调整。

此外,该项目后期二手出售时,由于位置并不处于繁华阶段,同户型多,竞品也多,周边新房价格和二手房价格相差不大,出售或存有难度。

贝壳APP数据显示,鸿荣源珈誉府二区的周边新盘参考均价为4.97万元/㎡,而周边二手房的均价在4.996万元/㎡,二手房的均价还略高于新楼盘。

距离本项目629米的华强城市花园一期,二手房5月挂牌均价为5.30万元/㎡,成交均价4.64万元/㎡。与鸿荣源珈誉府相比较,户型面积相似,但该楼盘容积率为4.6,居住环境相对舒服,去化率约83%。

在地理位置相近、同类型产品共享相似的周边配套设施的竞争环境下,要想脱颖而出,唯有依靠自身产品实力过硬。

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