苏州土拍冷清收场 龙湖综合体底价入驻高铁新城

观点网 “苏16条”新政后的首场土拍以揽金16亿元冷清收场。

6月5日，苏州相城挂牌出让两宗地，分别是苏地2024-WG-Z06 号地块和苏地2024-WG-Z07 号地块，总出让面积74954㎡，总成交价16.1亿元。

其中，苏地2024-WG-Z06号地块位于相城区元和街道林荫一路北、济学路西，土地面积2.31万㎡，容积率1.01，被苏州合启鑫&相城高新联合体以底价3.62亿元竞得，楼面价1.55万元/㎡。

另一成交地块苏地2024-WG-Z07号地块是大家较为关注的，位于相城区高铁新城相城大道东、陶村街北，土地面积5.18万㎡，容积率1.6，被龙湖&中亿丰建设&苏州轨交联合体以底价12.44亿元竞得，楼面价15000元/㎡。

在土地拍卖市场日益分化背景下，核心板块的优质地块向来都是房企争夺的对象，然而，苏州第三场土拍却一反常态，两宗地块均仅有一家联合体报名竞拍，且都以底价成交。

地块盘点

回顾苏州此次出让的两宗地块，都各具潜力。

苏地2024-WG-Z06号地块所处的区域，虽然商业配套较缺乏，但教育资源十分亮眼，周边分布了陆慕高级中学、苏州大学阳澄湖校区、苏州幼儿师范等学府。

该区域在近两年的土地出让，也都主要集中于低密别墅用地。位于地块西侧的苏地2023-WG-33号地块和苏地2023-WG-34号地块容积率分别为1.3和1.2，规划显示主力打造叠墅产品；北侧85号地块，容积率1.05，也拟建合院、双拼、联排、叠加、洋房。

此次成交的元和Z06地块则是苏州近年来出让住宅用地中，容积率最低的，仅1.01，且限高24米，住宅户型面积不小于120㎡（包含公摊面积及套内面积）。根据要求，住宅部分总层数6层以上的，须建设成品住宅，装标不低于3000元/㎡，总层数6层及以下，鼓励建设成品住宅。

由此看来，元和Z06地块极大概率将打造联排、合院等别墅级产品。

而另一块由龙湖联合体拿下的苏地2024-WG-Z07号地块的配套相较更成熟，自住便利度高，这是龙湖继华侨城龙湖启元、龙湖镜湖原著、龙湖启元青云阙后在苏州相城区的第四个项目。

该地块位于高铁新城南部核心地段，为原爱得康护理院所在地，西侧紧邻南师大苏州实验学校，近地铁2号线、吾悦广场、圆融等，配套成熟。

该地块容积率1.6，限高60米，根据出让条件，住宅部分总层数6层以上的，须建设成品住宅，装修标准不低于2500元/㎡；总层数6层及6层以下的，鼓励建设成品住宅，装修标准也不低于2500元/㎡。住宅户型面积不小于100平方米（包含公摊面积及套内面积）。

不难看出，该地块预计将打造小高层+洋房产品。

观点媒体查阅了高铁新城板块周边的楼盘，新房平均单价约为2.41万元/㎡，其中，象屿江南云起均价3.2万元/平方米、大悦繁华图均价2.95万元/㎡、铂悦春和万象均价3.1万元/㎡。

预计龙湖该项目入市后，高铁新城板块的竞争将越发激烈。

龙湖第四子

近年来，苏州楼市供应端并不稀缺，甚至可以说是竞争激烈，但需求端对于改善型住宅却有着极大需求。

根据住建局的成交数据，2024年5月，苏州新房共成交2038套，同比下滑8.32%；六区只有高新区环比4月上涨约18.8%，其中吴江区、相城区、姑苏区成交环比4月下跌幅度大，跌幅为23%、17.6%、13.2%。

根据贝壳数据显示，今年以来，相城区成交了887套二手住房，涉及9个板块的182个社区及组团，套均成交面积107.65㎡，平均单套总价357万元，成交单价33138元/㎡，单价价差4239元/㎡，平均降价46万元，平均成交周期226天。

在苏州6月2日颁布的16条新政策中，其中一条就提到了要全面推广建设改善型住宅，优化建筑设计品质，而龙湖的改善型住宅项目以及园林设计一直是标杆的存在。

回归城市核心板块，挖掘改善型需求，正是龙湖目前的业务规划。

2023年，龙湖发布了全新的三大产品系：云河颂、御湖境、青云阙，这是区别于刚需的高端改善型产品，提出要把改善型作为产品主力。

自2013年入驻苏州，龙湖在苏州已经陆续开发了龙湖御湖境、龙湖青云阙、华侨城龙湖启元等17个住宅项目。

狮山原著是龙湖在苏州市场打响的第一炮，首次开盘就卖了35亿元，该小区2016年价格就已经到3.1万元/㎡，目前狮山原著房价达到4.75万元/㎡。

而龙湖御湖境作为龙湖入苏10年的压轴之作，选址于吴中城南核心，项目规划了8-26F洋房、小高层、高层产品，还配备了“豪宅”独有的会所，建面约114-143-179-225㎡全面积段户型。自2023年8月26日开盘，均价维持在3.2万元/㎡。

在2024年1-5月苏州市区商品住宅销售金额、面积、套数排行榜中，龙湖御湖境以9.31亿元、3.23万㎡、220套的销售成绩，登顶三榜冠军。龙湖青云阙紧随其后，位列2024年1-5月苏州市区商品住宅销售面积和套数榜第二。

得力于龙湖御湖境、龙湖青云阙、览月阁、华侨城龙湖启元等项目网签的释放，在2024年1-5月苏州市区房企全口径商品住宅销售金额排行榜中，龙湖集团以28.76亿元位居金额榜第一。

由此见得，改善型住宅不仅是龙湖的规划方向，也是苏州楼市的走向。