文/乐居财经 范慧茹贯彻“有利润的营收，有现金流的利润”经营思路。金科服务在走向独立第三方的道路上，对财务健康的要求，坚决而果断。3月27日，金科服务发布2023年度业绩报告。在房地产行业持续承压下行，物管行业筑底盘整的关键期，金科服务在经营上，将安全稳健进行到底。让不确定变确定年报数据显示，2023年金科服务收入取得49.79亿元，与2022年同期的50.05亿元总体持平。2023年公司毛利约为9.28亿元，同比微降约1.6%；毛利率约18.6%，保持稳定。在财务指标方面，金科服务企稳向好。一方面，其手中现金充沛，截至2023年末，其拥有现金及现金等价物约29.05亿元；另一方面，其经营性现金流，创上市后历史新高，达约4.51亿元。此外，影响净利润的金融资产减值亏损净额，已经较2022年同期大幅缩减31.68%，仅约为14.7亿元。其中，对关联方相关应收款的减值拨备已经触底。可以预见，随着金科服务减值风险的全部出清，其核心利润指标有望大幅提升。在2023年度的投资者业绩会上，管理层表态，“未来要实现核心利润增长两位数以上的战略目标。”让不好变好对物业管理行业而言，随着增量空间的放缓，以及存量市场竞争的加剧，这些外部环境的变化，正促使物企摒弃粗放式扩张，转而投入精细化服务和运营。金科服务作为独立化转型的排头兵，更是将高质量发展作为第一要以。2023年，金科服务陆续退管低质效、低收缴率、负贡献的项目，全年撤场在管面积约3570万平方米。其中主要包括因合约关系发生变化的安置房项目，回款无法保障的非住宅项目。“我们认为主动选择割舍负贡献项目是高质量发展的必经之路，通过在管项目质效提升，才能真正谋求长远健康发展。”金科服务在年报中直言。事实上，尽管对一些低质效等项目做了汰换工作，金科服务凭借突出的外拓能力，总体在管面积依旧取得了正向增长。截至2023年末，金科服务在管建筑面积取得2.68亿平方米，同比增加约5.1%，其中55.3%为独立第三方开发的物业；合约管理建筑面积约3.51亿平方米，其中约63.6%为独立第三方开发的物业。年报数据显示，2023年全年，金科服务新增在管面积约4881.2万平方米，较2022年同期增加约9.8%。其中来自关联方的面积约为1397.8万平米，占比仅28.64%，而来自第三方的面积则达到了3483.4万平米，占比高达71.36%。一方面，是提升外拓能力。另一方面，是主动降低对地产周期性业务的依赖，大幅收缩非业主增值服务业务。年报数据显示，2023年，金科服务非业主增值服务的收入下降至约1.55亿元，较2022年同期的4.26亿元下降约63.5%。让好更好随着住宅存量市场竞争的加剧，物企也在不断延申服务边界，向非住领域拓展。金科服务在非住业态领域的探索成效显著。2023年，金科服务非住宅物业的在管面积达到了4155.4万平米，占总在管面积的15.53%。而其营收占比则超过面积占比，期内，非住宅物业总营收为8.4亿元，同比增加8.77%，占总收入的21.35%，这也意味着非住宅物业的坪效更高。金科服务非住宅业态持续高质量发展，且凭借对高校、医院等优势业态的布局，取得了良好的经营成果。2023年，金科服务非住业态新增在管面积共计约1310万平方米，新增非住宅项目年度饱和收入超千万的项目有6个、超五百万的项目有7个，大项目合同价值持续提升。年内，金科服务聚焦优势业态，获取了重庆邮电大学、遵义师范大学等高校业态，四川肿瘤医院、兴国医院等千万级合同价值医院业态，持续强化与京东物流园的合作，新增关联项目7个。除此之外，年报还进一步披露，金科服务以“物业服务+团餐服务”为抓手的IFM综合服务新模式也初有成效，承接博腾制药、自贡移动等10余个项目。业绩交流会上，管理层透露，企业服务与本地生活服务，特别是团餐业务的协同性非常高，未来会继续把政企服务和本地生活业务协同放在非常重要的位置。事实上，金科服务本地生活服务中的餐食服务发展也颇为迅猛，并逐渐形成其第二增长点。期内，金科服务的餐食服务收入约为3.4亿元，较2022年同期1.98亿元增加约73.8%。在餐食服务板块，金科服务构建了“政企团餐、星级高端餐服、社区餐饮”三轮驱动多品牌发展模式。关于本地生活服务，金科服务表示，未来将进一步整合优质资源，充分发挥物管、餐食、酒店的业务协同效应，夯实团餐服务力和竞争力，不断丰富消费场景和提升消费体验，打造星级后勤服务体系，强化轻资产运营能力，构建第二增长曲线。
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