据华尔街见闻的报道，8月31日上午，在万科2023年中期业绩会上，对于房地产市场问题，万科董事会主席郁亮给出了这样的判断：“目前我们的判断是，市场显然是跌过头了。”且他认为随着政策的落地实施，对未来的预期逐步稳定，房地产市场会回到正常的建设水平。

他还提供了一些数据来支持他的观点。

1、当前中国的城镇人口为9.2亿人，而今年的新开工水平折算成人均面积只有0.7平方米。

2、美国在1960年的城镇化率达到了70%，此后二十年，人均新开工面积平均为1平方米，好的年份能达到1.2平方米以上。

3、中国目前的城镇化率为65%，预计到2030年将达到70%。城镇人口也将增加至9.8亿人左右。

综上所述，他认为未来10-12亿平米的新开工是有保障的。

看似有理有据，但事实真是如此吗？

根据《2022中国主要城市住房空置率调查报告》报道，截至2022年底，全国28个大中城市的平均住房空置率高于美国、加拿大、法国、澳大利亚和英国。其中，一线城市平均住房空置率为7%，二线城市平均住房空置率为12%。重点城市中，南昌、廊坊、佛山、重庆和武汉住房空置率排前五位，均在15%以上。这些数据表明，在当前中国房地产市场供过于求的情况下，未来的新开工面积可能会面临较大的风险。

此外，郁亮提到美国在1960年的城镇化率达到了70%，此后人均新开工面积仍有每年1平方米。但是，这种说法可能并没有考虑到美国和中国在城市化进程中的差异。美国的城市化进程是在不断完善和发展的基础上逐步实现的，而中国的城市化进程则是在短时间内迅速推进的。由于中国的城市化进程相对较快，导致了一些城市出现了过度建设和供过于求的情况，从而导致了房屋空置率的上升。因此，将美国和中国的城市化进程进行简单的对比是不合适的。

最后，郁亮指出未来中国仍然存在大量的新开工面积需求。然而，这个预测并没有考虑到中国人口老龄化、经济增长放缓和居民收入增长缓慢等因素。这些因素可能会影响人们对购买房屋的需求，从而对未来的新开工面积需求产生影响。因此，对于未来的新开工面积需求的预测需要更加谨慎和全面。

因此，这番言论看似有理有据，其实未必如此。当然，市场的变化是复杂的，后续的情况还需要继续观察。

你赞同郁亮对房地产市场跌过头和未来可期的观点吗？欢迎在评论区留言讨论。


                                        
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