本文来源：时代周报 作者：梁争誉
华润置地出品的湖贝旧改大戏遭遇“插曲”。
7月17日，京东拍卖上架一件拍品——华润置地（深圳）开发有限公司（以下简称“华润深开”）100%份额股权，起拍价约20.50亿元。据时代周报记者了解，此次拍卖的导火索指向华润置地旗下湖贝旧改合作股东的债务问题。
华润深开系湖贝旧改的注册公司，是深圳市湖贝顺润投资有限公司（以下简称“湖贝顺润”）的全资子公司。湖贝顺润有三大股东，由华润置地控股有限公司（以下简称“华润置地”）、深圳云祥实业发展有限公司（以下简称“云祥实业”）、华润深国投信托有限公司分别持股60%、20%、20%。
根据天眼查，湖贝顺润、云祥实业已被深圳市南山区人民法院、深圳市中级人民法院列为被执行人，被执行金额分别为4.94亿元、1.02亿元。
京东拍卖公示的执行裁定书显示，由于被执行人湖贝顺润未及时履行生效法律文书确定的义务，申请执行人华润置地向深圳市南山区人民法院申请强制执行。深圳市南山区人民法院作出如下裁定：拍卖、变卖湖贝顺润持有的华润深开100%份额股权。
这场拍卖将于8月15日进行，已吸引2.3万人围观，暂无人报名。
拆迁前夕的湖贝，时代周报记者摄于2020年
项目公司连续亏损
被摆上拍卖台的华润深开成立于2012年3月，主要从事房地产开发经营，正在进行深圳市罗湖区东门街道湖贝统筹片区城市更新单元开发建设。
在华润深开成立的前一年，华润置地正式介入湖贝旧改。经历漫长的立项、调研、规划、谈判，2019年，湖贝旧改正式动工。2022年7月，湖贝旧改以“华润置地未来城”的案名亮相，首批产品于当年9月入市。
从介入到开盘，华润深开为湖贝旧改付出了昂贵的代价。
根据深圳中洲资产评估房地产估价有限公司（以下简称“中洲评估”）5月23日出具的资产评估报告，2021-2023年，华润深开分别录得亏损61.68万元、1839.76万元、2417.36万元，截至今年1月31日，华润深开总负债约60.42亿元。
合作方的财务问题，为湖贝旧改增添几许不确定性。
深圳市南山区人民法院今年7月3日出具的执行裁定书显示，针对华润置地与湖贝顺润的借款合同纠纷，由于湖贝顺润未履行生效法律文书确定的义务，深圳市南山区人民法院裁定拍卖、变卖湖贝顺润持有的华润深开100%份额股权以抵偿其所欠债务。
华润深开注册资本50亿元，实缴资本26.99亿元，由于湖贝顺润仅出资3.6529亿元，因此其实际持有的华润深开股权份额为7.3058%。
中洲评估的报告显示，华润深开资产主要为存货和固定资产，存货包括A1、A2、A3、A4、A7、A9、B1、B2、C1、C2十宗地块，开发建设用地面积约14.88万平方米；固定资产包括电脑、空调等电子设备。
截至评估基准日2024年1月31日，华润深开资产评估价值为89.70亿元，负债评估价值为60.42亿元，股东全部权益评估价值为29.28亿元，7.3058%的股东权益价值为2.14亿元。
目前，即将被拍卖的华润深开累计吸引2.3万人围观，暂无人报名。一名业内人士认为，湖贝旧改是华润置地的明星项目，加上其央企背景，项目后续的建设运营无需太过担心。
据华润置地深圳公司消息，湖贝旧改首发地块A4已于2023年9月底封顶，主体结构施工、室内精装等有序进行，计划今年年底交付。
项目开发周期极长
过去二十多年，华润置地凭借深圳万象城、华润城、华润深圳湾等网红项目在深圳市场风生水起。深圳万象城是中国奢侈品牌最多、业绩体量最大的购物中心之一，华润城润玺一期曾以195亿元的销售额拿下全国住宅“盘王”称号，华润深圳湾悦府二手房常年一房难求。
随着这些项目开发完毕，华润置地亟需找到下一个“业绩压舱石”，湖贝旧改承载了这样的寄托。
在华润置地内部，湖贝旧改被视为继华润城、华润深圳湾之后的片区统筹更新升级之作，但其面临的挑战，远非后二者可比。
1992年，湖贝旧村改造工作启动，先后接洽的十余家开发商都因为难度太大放弃了。2011年，罗湖区政府牵手华润置地，再次启动停滞多年的湖贝旧改。
湖贝旧改是深圳首个城市更新统筹片区，拆迁对象包括湖贝旧村、18个旧住宅小区、83个市属区属大业主，拆迁范围涉及93个原始宗地，几乎涵盖了深圳所有的土地类型。
时任华润置地深圳大区深南片区总经理的钟华曾公开表示，“（湖贝旧改）拆迁的复杂难度，无论是土地处置、国资处置、涉及大约165宗跨省案件的查封抵押，还是海外业主如何进行产权公证注销等问题，是我们在大冲（华润城项目）没有遇到过的。”
权属关系错综复杂，以致于华润置地在介入多年后，湖贝旧改一期项目才在2019年9月动工。这期间，华润置地举行了三百多场宣讲会，四万多次登门拜访，上百轮规划方案讨论，“请了国内外40多家设计事务所参与工作，图纸几吨重。”钟华说。
2022年7月，湖贝旧改官宣案名“华润置地未来城”——这是一个占地约34万平方米、建面约220万平方米的巨型综合体，包含约49万平方米商业、约71万平方米写字楼、约57万平方米住宅、约21万平方米商务公寓，以及一个面向深圳主干道深南大道打开200米的中央公园。
值得一提的是，华润置地未来城总建面略小于华润城（280万平方米），但计划总投资额高达700亿元，是华润城（300亿元）的两倍有余。
华润置地未来城效果图，图源：华润置地
2022年9月30日，华润置地未来城首批产品入市，推出466套住宅、商务公寓、办公楼和商铺。彼时，深圳楼市已进入下行区间，楼盘去化开始变得困难，打造了多个“日光盘”的华润置地也难免受到冲击，不得不启动全民营销和渠道转介。
根据深圳市房地产信息平台统计数据，截至7月17日，华润置地未来城首批入市的住宅产品，仍有16套房处于“期房待售”状态，去化率约86.32%。
不止市场下行造成的冲击，华润置地面临的挑战还有旧改谈判的长期阻滞不前。
中洲评估的资产评估报告显示，湖贝旧改涉及的十宗地块中，仅A1、A4、A9地块确认实施主体，A1、A4地块签订土地出让合同。
中洲评估还提醒，湖贝旧改专规范围内目前尚有100多户业主未签约，“项目已迁延10多年，未来全部开发完成时间周期不确定。”
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