击退中海、海信 海业益佳18.87亿夺青岛地王

观点网 沉寂许久的全国土拍市场，终于热度再起。延续此前一日南京土拍中的追逐戏码，6月20日，在364轮角逐后，青岛保持了14年的土地成交单价纪录被“击破”。

据悉，青岛市当天共挂牌出让两宗涉宅用地，总用地面积8.58万平方米，总起始价约18.88亿元。这两宗地块均为青岛市市辖区2024年第二批次拟出让住宅用地。

青岛市自然资源和规划局在今年5月发布的拟出让住宅用地清单显示，该批次共计出让十宗涉宅地块。其中，纯住宅用地六宗，土地面积共计约321.12亩，位于市北区、李沧区、崂山区及西海岸新区。

而创下近14年土地成交单价纪录新高的王家村片区35号地块，也为本批次拟出让住宅用地中唯一一宗位于崂山区的纯住宅用地。

“山东最贵城中村”托举青岛新地王

王家村片区35号地块位于崂山区梅岭东路以南、规划石老人一路以东，土地面积约2.17万平方米，规划地上建筑面积约4.78万平方米。地块起始价13.75亿元，仅竞买保证金就需支付总起始价的一半，约6.88亿元。

虽然有信息指出该地块吸引了海信、中海以及青岛海业益佳地产开发有限公司三家企业报名，但从网上交易系统的竞价记录来看，364轮竞价主要在77号和88号之间焦灼。其中，77号也就是地块的最终竞得者青岛海业益佳地产开发有限公司。

不同于在同一日底价成交的城阳区白云山地块，此次竞拍前，市场就已经对王家村片区35号地块的热度抱有期待。

周边配套来看，王家村片区35号地块北侧与西侧有小学和幼儿园，约900米的位置有社区卫生服务中心，可以满足教育和医疗需求。

地块南侧为千禧龙苑、西北侧为迪生山庄。千禧龙苑因在千禧年之初奠基而得名，为低密度洋房社区，也是青岛曾经的顶级豪宅项目。迪生山庄是由青岛海信房地产股份有限公司开发建造，2013年竣工，这也为此次海信地产的参拍增加了合理性。

此外，去年12月18日，青岛第三批次拟出让地块清单中，崂山迪生山庄北两地块和城阳白云山地块拍卖。其中，迪生山庄西北角LS0301-22地块，引得海信、益佳海业、金鼎智达三家房企争夺。在96轮竞价后，由青岛鼎深智达置业有限公司（金鼎智达）竞得，成交楼面地价25185元/平方米，成交总价3.05亿元，溢价率8.25%。

迪生山庄东北角LS0301-24地块，则是益佳海业、金鼎两家房企参与竞拍。80轮竞价后，同样被青岛鼎深智达置业有限公司（金鼎智达）斩获，成交楼面地价25021元/平方米，成交总价7531万元，溢价率8.03%。

两宗地块的成交楼面地价均超过此前最高纪录的21045元/平方米，崂山新地王也就此产生。当地媒体曾报道，就青岛全市来看，成交楼面地价仅次于市南区莱阳路8号的楼面地价33901元/平方米，迪生山庄北的两宗地块也就顺利成为青岛已成交涉宅地块的亚军、季军。

据悉，王家村片区35号地块所处位置是原崂山石老人前海一线最后一处“城中村”王家村社区拆迁改造用地的首发地块。除了拥有面朝大海的自然风光外，王家村盘踞闹市，拆迁的货币补偿标准为31600元/平方米，被称为山东最贵的城中村。整体来看，地块位于寸土寸金的高价值区域，可以称得上是典型的“稀缺”资源。

显然，无论从哪个角度来看，该片区的价格底线都已被托高，在青岛市位居前列。也因此，在6月20日开拍前，市场就预计新地王或将产生。

最终结果也不负众望。364轮竞价后，该地块由海业益佳以总价18.87亿元竞得，成交楼面价39516元/平方米，溢价率37.23%。

这一成交楼面单价超过上文提到的市南区莱阳路8号，2010年以来的青岛楼面地价最高纪录终于被打破。与此同时，还创下青岛市近三年涉宅用地叫价轮数最高、2022年以来涉宅用地溢价率最高等多项纪录。

溢价率37.23%里的盈利空间

与王家村片区35号地块的热度相比，当天底价成交的城阳区白云山地块表现平平，少了许多悬念。该地块位于城阳街道白云山路以东、春阳路以北，由青岛悦铭置业有限公司（青特）以底价5.13亿元摘得，楼面地价5007元/平方米。

地块占地面积约64057平方米，容积率1.6，建筑面积约10.25万平方米，其中住宅建面约81992.96平方米、零售商业建面约2049.82平方米、商务金融用地18448.42平方米。更为重要的是，由同一开发商打造的青特滨湖国际是该片区的新房楼盘。

作为城阳中心城区的延伸，白云山板块在当地楼市中也是热门的置业选择。除了青特这样的地方企业，龙湖、绿地等品牌房企也先后进入，成为城阳知名房企聚集的片区之一。凭借新项目的布局，青特能够继续巩固和扩大板块优势。

事实上，近两年的土拍市场较前些年热度已经明显下降。一方面是去库存背景下供应缩量，另一方面企业也更明显地选择谨慎拿地，不盲目不冒进。

从青岛市的土地成交情况来看，除了一些健康度较高的全国性企业择机布局外，大多为本地企业在巩固市场，且土地成交价格的溢价率普遍不高，这一特点在其他省市也有明显体现。

不过，就近两日的南京及青岛土拍情况来看，满足改善需求，具备打造高品质低密住宅空间的地块也更易高价成交。

例如，6月19日南京土拍中，河西南G11地块、老门东G10地块分别为溢价率15.23%、20.42%，两宗地块容积率为1.01和1.2。

老门东G10地块是近些年推出的距离夫子庙最近，且容积率最低的低密住宅用地，资源禀赋为其带来更高的溢价率。但河西南G11地块却以43888元/平方米的成交楼面价，成为南京史上第二高价地。

据悉，G11地块位于河西的黄金位置，汇集小米华东总部、阿里巴巴江苏总部、58集团华东总部、洋河集团总部等4个大型总部。该片区在过去几年已发展成为南京有名的“富人区”，在享有城市生态公园的同时，未来还将引入万象汇、德基商业，形成更完善的城市居住界面。

目前，该地区以高层和小高层为主，G11地块的低容积率具备打造高端项目的明显优势，或将成为河西板块改善客群的选择。

在青岛土拍中，溢价率37.23%成交的王家村片区35号地块也是同样逻辑。此外，宁波、苏州、厦门、合肥等地也出现高价地块，北京甚至上调了部分核心区域地块的溢价率，或许至少在供给端，将能够实现市场的归于市场。

回到此次青岛土拍，相比消息指出的海信和中海两位陪跑，斩获地王的海业益佳倒显得有些名不见经传。但事实上，这家企业也有着特殊之处。

企查查信息显示，青岛海业益佳地产开发有限公司成立于2014年3月7日，经营范围包括旅游项目开发，房地产开发、销售，酒店管理（不含餐饮服务）。该公司由青岛海业石油有限公司持股60%，青岛市崂山区金家岭街道王家村社区居民委员会持股40%。

青岛海业石油有限公司是青岛乐瑞特投资有限公司的全资子公司，在2020年4月，由乐瑞特投资持股10%、乐瑞特石油贸易香港有限公司持股89.9%的青岛海业能源科技发展有限公司曾竞得青岛城阳区流亭街道的1.65万平方米涉宅用地。

地块位于城阳区流亭街道仙山东路北、南流路东，要求配建租赁型人才公寓并采用装配式建筑。其中，装配式建筑占新建建筑面积不低于30%。

此外，出让文件要求竞得人与城阳区流亭街道办事处签订《关于解决流亭街道仙家寨社区旧村改造历史遗留问题的协议》，且竞得人须在城阳区流亭街道注册公司，实现到账外资不低于2000万美元。

同时与城阳区流亭街道办事处签订《承诺建设配套公共设施项目的协议》，无偿为城阳区流亭街道办事处建设投资不低于3605万元的基础设施配套等工程、工程由流亭街道组织验收并移交后，方可办理开发工程商品房项目竣工验收手续。

而在2023年9月，青岛海业能源科技发展有限公司在仙山东路以北、南流路以东建设单位和个人因未取得验线确认书擅自开工或者继续施工被罚。