观点网 6月3日，银城生活服务有限公司在香港证券交易所暂停交易。虽然未披露停牌的具体原因，但市场猜测或与前段时间公司宣布更名有关。
5月11日，银城生活服务宣布计划进行公司名称变更。其中，公司英文名称拟由“Yincheng Life Service CO.,Ltd.”更改为“Ruisen Life Service Co,Limited”；而中文名称拟从“银城生活服务有限公司”变更为“瑞森生活服务有限公司”。
经过几年的行业动荡后，物业行业开启了独立转型之路，各大物企开始褪去地产属性，试图全方位摆脱地产关联公司的影响，包括更改企业名称，彻底“去地产化”。
截止目前已有好几家上市物企完成或明确了更名，包括奥园健康、恒大物业、旭辉永升服务等。
与上述物企不同的是，银城生活服务对地产关联公司依赖程度并不高。截止2023年底，银城生活服务在管项目中源于银城集团输送的数量仅有34个；此外，该公司物管业务的收入中也仅有2%是来自于银城集团。
既然与银城集团在业务上的关联程度并不深，那么银城生活服务还有必要“去地产化”吗？公司此次改名是必不可缺的一步，亦或是多此一举？
为什么改名？
银城生活服务此次改名，或许有很大一部分原因是受公司第二大股东瑞华投资的影响，拟更换的公司名称“瑞森”，里面的“瑞”估计正是取自于瑞华投资之名。
2023年，银城生活服务全年收入约19.73亿元，同比增长15.2%；实现年内溢利1.24亿元，同比增长9.7%；归母净利润录得约1.17亿元，同比增长9.4%。
在业绩方面，近年来银城生活服务的各项指标一直保持着稳步的增长，但公司却也面临着盈利方面的压力。
该公司给予自身定位为“二手盘运营专家”，专注于存量项目的运营，并且在早期便把存量市场作为重点拓展领域，2023年新拓项目达159个，占总项目数量比例15%，已签约未进入在管的项目数量则有18个。
但值得注意的是，存量项目能够获得的利润往往较低。一方面是前期投入相对较高；另一方面相比于新盘，二手盘服务主要是为社区业主提供基础物管服务，缺少了面向开发商部分的增值服务利润。
2019-2023年，银城生活服务录得的毛利率分别为16.1%、16.9%、16.2%、15.1%、15.6%，均远低于行业平均水平。
而在各项经营指标上，公司实现住宅物业管理费收缴率为90%，预收率为47%，非住宅物业管理费回款率93%，管理费综合清欠率51%，续约率90%。与行业头部亦存在一定的差距。
除了低毛利率之外，银城生活服务饱受诟病的痛点还有一个，那就是高负债率。公司2019-2023年期间的资产负债率分别为82.47%、80.07%、75.96%、70.68%、66.07%，虽然呈逐年下降的趋势，但仍处于高位水平。
在各种压力之下，银城生活服务不得不向生活低头，于两年前引入外部战略投资方瑞华投资。如今随着战投话语权的提高，公司名称也从“银城”更改为“瑞森”。
另一方面，银城生活服务此次更名也是为了“去银城化”。
银城生活服务来自关联方输送的项目及收入占比均比较低，即使完全切割与关联方的业务往来所带来的冲击也不会很大。
在存量市场的拓展中，品牌效应具有举足轻重的作用，而银城国际因发不出2023年半年报和年报，自去年9月停牌至今，已达九个月。关联地产方对银城生活服务的品牌建设而言，消极作用大于积极作用。
此外，公司盈利在一定程度上亦受到关联方影响。2023年银城生活服务金融资产减值亏损净额约5832.6万元，同比增长239.0%。该部分大幅增长主要是由于公司贸易应收款项及应收关联公司款项的减值。
因此，更名对于银城生活服务而言利大于弊。公司董事会亦表示，新的英文及中文名称可为公司提供新的企业形象及身份，强化独立品牌，有利于公司的业务发展，并符合公司及股东的整体最佳利益。
为什么是瑞华投资？
两年前的端午节前夕，银城生活服务突然放出了一个重磅消息，公司董事会主席兼非执行董事谢晨光、非执行董事马保华、主要股东戴成书、非执行董事朱力四人合计向瑞华投资出售5343.04万股股份，占总股本比例20%。
转让价格为每股2.8港元，较当日收市价折让了约15.15%。此外，由于此次出售并未涉及到控股股东黄清平所持部分，因此此次股份转让被市场视为是银城生活服务卖股引入战投之举，瑞华投资一跃成为其第二大股东。
只是，为何是瑞华投资呢？
银城生活服务曾指出，透过股份转让引入瑞华投资之后，“本集团可借助瑞华投资的资源及支持，寻找优质收购标的，以扩大其资本实力、加快业务发展及推动集团转型升级。”
资料显示，瑞华投资在香港提供投资管理服务，主要投资房地产行业、个人私有财产、股票行业等相关行业。此外，瑞华投资在慈善领域亦有所建树，拥有着医院及教育机构等相关领域的行业资源，对银城生活服务拓展非住业务有巨大的助力。
近年来，在公司毛利率持续走低的情况下，银城生活服务一直在大力发展增值服务，积极打造第二增长曲线。
从营收构成来看，银城生活服务旗下业务主要分为物业管理服务与增值服务两部分。2019-2023年，公司增值服务分部的收入分别约为1.43亿元、1.90亿元、2.69亿元、3.40亿元、4.28亿元，比重分别为20.51%、19.73%、19.89%、19.87%、21.71%。
在引入瑞华投资次年，银城生活服务旗下增值服务板块收入实现同比增长25.9%，远高于公司15%的营收增速，该业务比重亦得到了小幅提升。
对银城生活服务而言，引入瑞华投资或许更多的是看重其背后的资源协同。不过，瑞华投资似乎并不甘心只是居于幕后。
去年7月，瑞华投资进一步增持银城生活服务，从大股东黄清平、谢晨光以及其他股东手里收购合计7.98%股权。完成转让后，瑞华投资持股比例将增至27.98%，黄清平持股比例则降至31.29%，虽仍为控股股东，但比瑞华投资仅多出了3.31%股权比例，可以说两者之间的话语权相差无几。
此次增持仅过了一个月，瑞华投资便往银城生活服务里面“塞人”。8月24日，姚宁及潘晓虎已获委任为银城生活服务公司非执行董事，二人均来自瑞华投资。其中，潘晓虎为瑞华投资投行总监；姚宁则来自瑞华投资母公司江苏瑞华，担任行政总监一职。
有人进就需要有人退，为了合规，银城生活服务决定让出两个位置。于是在11月23日，公司非执行董事马保华、朱力提交辞呈，理由均为将更多时间投放于个人事务。
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