本文来源：时代财经 作者：陈泽旋
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为了争夺租户，部分地区的写字楼市场开始了花样招商。
近日，“琶洲写字楼免租三年”的消息在广州市场上不胫而走，引发关注的焦点不仅在于三年的免租期远超行业平均水平，还在于相关写字楼所在的板块是互联网大厂聚集的热门CBD。
时代财经了解到，提供三年免租期的正是位于琶洲CBD的超甲级写字楼环球梦大厦。不过，出租方并非写字楼的业主鑫苑集团，而是从业主手中租下多层面积后再对外出租的二房东。不同从业者向时代财经提供的资料显示，二房东是一家名为“中城城市产融”的公司。
一名在广州从事写字楼招商的资深人士告诉时代财经，拉长免租期是业主用来吸引租户的常见优惠措施，虽然不同的业主提供的免租期长度差距较大，但整体而言普遍不会超过半年。
如此看来，三年免租期颇具竞争力。时代财经获悉，环球梦大厦的业主直租报价为低区125元/平方米/月、高区155元/平方米/月。假设一家公司以125元/平方米/月的价格，向业主直接承租一间500平方米的办公室，三年间，这家公司需要支付的租金总额达到225万元，而如果向二房东承租就可以省下这笔费用。
不过，当时代财经以租户的身份向中介进一步了解情况，却发现事情没有那么简单。
免租3年的“羊毛”不易薅
根据中介提供的资料，获得三年免租期的前提是租户满足多个条件，而这些条件大部分需要租户掏出“真金白银”。
其中，最大的一笔支出是装修费用。资料显示，二房东以10平方米/人的人均使用面积对外出租，最低租赁面积为100平方米，最短租期为三年。由于交付标准不带装修，租户需要按照800元/平方米的标准进行装修，但装修公司无法由租户自主选择，中介称“基本相当于找（二房东）指定的团队”。
此外，租户还需按照150元/平方米/月的标准缴纳6个月的押金，提前退租的违约责任即为6个月押金，而业主直租则只需“押二付一”。
为了获得三年免租期，租户不仅要缴纳更高的押金，管理费也比业主直租高出约21%，其中，二房东的管理费为40元/平方米/月，而业主直租为33元/平方米/月。
此外，有两名从业者向时代财经提供的资料显示，租户的办公用品、饮用水等由二房东以“不高于市场价”统一集采，租户还需要在其指定的银行开立账户，并通过该账号发放员工工资，员工办理信用卡亦应在该指定银行办理。
上述中介表示，获得三年免租期的前提条件全部是“硬性条件”。如果一家拥有50名员工的公司向二房东承租一间办公室，租赁面积为500平方米，这家公司在前期至少需要支付40万元的装修费和45万元的押金，而三年租期支付的管理费则合计为72万元。
而该公司向业主直接承租，不仅面积、装修可以自己把控，押金压力也会大幅减少。
在广州从事写字楼招商的资深人士黄桦告诉时代财经，租赁多大的面积主要取决于员工人数、公司预算和使用需求，“大概200平方米的公共区域可以坐下50个人，如果再加上会议室、老板办公室、财务室等，整体300平方米也够用”，而且一般业主不会规定办公室的人均使用面积，更小的面积可以给更多人使用，“只要公司正常经营”。
该人士续指，如果租户对办公室进行装修，装修成本须视交付标准和写字楼等级而定，“超甲级写字楼对装修材料要求较高，比如需要达到一定的消防标准，成本也相对更高。以天地墙交付的超甲级写字楼装修成本估计1000-2000元/平方米，上不封顶；如果带装修交付，预计500-1000元/平方米或者更低”。
尽管环球梦大厦业主直租报价为低区125元/平方米/月、高区155元/平方米/月，但贝壳找房的报价普遍介于110-130元/平方米/月。值得一提的是，中介提供的一间面积约为306平方米的精装办公室，租金约仅为108元/平方米/月，管理费为33元/平方米/月，如果租期同样为三年，三年合计支付租金119万元、管理费36万元，但前期则仅需支付6.6万元押金（注：押金为两个月租金）。
市场现招商套路
也正是因为前期投入较高，当时代财经以租户的身份咨询“三年免租”相关方案时，中介往往建议按照常规的方法租赁办公室。
尽管二房东以“孵化器”的名义对外招租，但一名广州的孵化器招商人员向时代财经指出，入驻孵化器的公司往往是初创公司，由于无需投入较高的成本，“（孵化器）适合轻资产创业”，虽然入驻要求由管理方制定，每个孵化器都会有差别，但市场上“常见的是提供物业的一方把办公室装修好，公司入驻即可办公，部分孵化器鼓励大学生创业，还会免费供其入驻”。
在多位从事办公物业招商工作的人士看来，三年免租期更像是一种招商策略，近些年，为了吸引公司入驻，写字楼、孵化器和产业园区在内的办公物业在招商时更愿意向入驻公司让利。
戴德梁行的数据显示，今年第二季度，广州甲级写字楼租金降至2016年以来的最低，录得每月每平方米142.5元；空置率虽环比2023年微降，但仍处于历史较高水平，截至二季度空置率录得 18.1%。
图片来源：戴德梁行
为了给入驻公司创造优惠条件，出租方往往会在租金、免租期、管理费、装修、办公家具等方面做出让步。“首先肯定是给出价格上的优惠，比如降低报价、降低成交价，有时候为了维持写字楼本身的租金水平、保住老租户，（业主）没有办法降价，才会使用其它优惠条件来增加竞争力”，黄桦表示。
常见的“其它优惠条件”包括免租期、提供装修和免费停车位等，免租期往往与装修情况、物业成熟度和出租方类型有关，“新楼开发商在无法降价的情况下可能会给租户3-6个月免租期，成熟物业如果愿意让新租户重新装修，免租期是2-3个月；二房东一般精装修、带家具出租，免租期一般为7-15天；联合办公虽也是精装修、配家具，免租期可到1个月左右”，一般而言，免租期越长，租期往往也会随之拉长。
时代财经注意到，个别城市的办公物业甚至推出了租两年送一年、租一层送一层的促销措施。一名上海的办公物业租赁中介告诉时代财经，知名开发商位于闵行区的全新办公楼目前的活动是“租两年送一年，额外赠送车位，还可定制精装、零成本入驻”，他坦承“天下没有免费的午餐”，但为了吸引租户，“出现这种招租噱头也正常”。
黄桦原本在一家知名共享办公公司负责广州及周边地区的招商工作，她告诉时代财经，2021年以来明显感受到招商难度加大，现在一个共享办公项目能够维持在60%-80%的区间已经是比较好的了。
孵化器园区项目的招商人员李凯告诉时代财经，孵化器领域的处境也与写字楼市场类似，“降租、免租期、送装修都是基本操作了”。
（文中受访者黄桦、李凯为化名）
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