观点网 3月18日下午，越秀服务召开2023年全年业绩媒体发布会，主席林峰、行政总裁张建国、常务副总裁张成皓、财务总监李慧婷以及资本营运总监万思蕴出席会议。
报告期内，该公司实现总营收32.24亿元，同比增长29.7%；公司拥有人应占盈利为4.87亿元，同比增长17.0%，每股基本盈利为0.32元，毛利率为26.6%。
截至期末，集团在管面积为6520万平方米，合约面积为8340万平方米。期内新签约项目113个，新增合约建筑面积1540万平方米。
董事会建议宣派末期股息每股0.087港元（相当于每股人民币0.079元）。连同中期股息，2023年全年派息总额为每股0.176港元（相当于每股人民币0.160元）。全年总派息率为50%。
截至2023年12月31日，集团总资产为64.07亿元，总负债为27.87亿元。
业绩亮眼
2023年，越秀服务全年收入约32.24亿元，同比增长29.7%，收入来源主要分为商业物业管理及运营服务、非商业物业管理及增值服务两部分。
具体来看，商业物业管理及运营服务部分收入约5.94亿元，占总收入比例18.4%，同比增长8.9%；非商业物业管理及增值服务部分收入约26.30亿元，占总收入比例81.6%，同比去年增长35.5%。
非商部分为越秀服务贡献了大部分的营收，也正是该部分收入增长带动了全年业绩的增长，该部分业务细分物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务三部分。
其中，物业管理服务收入10.29亿元，占总收入比例约31.9%，同比增长26.8%；非业主增值服务收入6.69亿元，占总收入比例约20.8%，同比增长39.6%；社区增值服务收入9.32亿元，占比约28.9%，同比上升43.3%。
若按客户类型分，公司2023年营收中来自关联方部分的比例为40.3%，来自独立第三方的比例达59.7%。
报告期内，公司新签约项目113个，新增合约建筑面积1542万平方米。其中通过市场外拓的合约面积达1064万平方米，同比增长26.2%，拓展项目包括佛山广东农信数据中心、广州孙中山大元帅府纪念馆、鄂州国际会展中心等。在TOD项目拓展上，则是增加了福州地铁4号线以及新进城市郑州地铁12号线。
管理规模方面，截止期末公司合约项目合计476个，面积达8345万平方米，同比增长18.2%；在管项目408个，面积达6521万平方米，同比增长26.2%。
其中，在管非商业项目数目从269个增至331个，在管面积从4758.8万平方米增加至5927.1万平方米，规模的增长带来了业绩的同步增长。在管商业项目数目则从54个增至77个，在管面积从410.1万平方米增至594.0万平方米。
据公司管理层介绍，业态分布方面，住宅项目占比约63%，TOD项目占比约11%，商业及产业园占比16%，城市服务及公建占比10%，业态分布比较均匀。
从区域布局的角度，大湾区仍是公司大本营，在管项目面积达55.0%，华中地区占比为13.6%，华东地区占比12.8%，北方地区占比12.0%，西部地区6.5%，未产生较大变化。公司合约管理项目覆盖49个城市，从城市等级角度来看，大部分的项目都位于一二线城市，比例约87%。
早在2021上半年业绩会上，越秀服务方面曾表示，未来两到三年内实现物业管理合约面积达到一亿平方米。据当时介绍，增长一部分来自于母公司越秀地产，将提供500到600万平方米的物管面积；同时，公司团队将实现1500万平方米的外拓面积；此外，公司还计划通过收并购实现3000万平方米面积的增长。
如今已过去两年半，越秀服务距离当初定下的目标仍有不小的差距。对此，公司管理层指出，缺少的部分主要是在收并购方面未达到当初的预期，公司坚持有质量的发展，不会为了规模而盲目扩张。
越秀服务在收并购市场上并不活跃，直到2022年10月才完成了上市以来的首次收购，以950万元的总对价将广州长隆集团旗下的一家物业收购；2023年则是在香港进行了一次并购，增加面积约5万平方米。
谈及收并购，林峰表示，公司有在密切关注市场上的标的，“确实我们看到一些标的现在的PE在往下走，慢慢回到合理的这个估值空间。”他指出，公司对于这些标的的评判，将会根据其质量、估值的合理性、业务的可持续性以及战略协同来考虑。
另外，公司方面还表示，根据目前的发展情况，达到一亿平方米的目标应该在未来两年内能够实现。
收并购与社区增值服务
对于房地产下行的大环境，越秀服务方面表示，确实带来了一些挑战，但公司有信心。
其信心主要来源于两方面，一是母公司越秀地产的业绩在这个下行期中仍保持稳健的增长；另一方面则是公司的国企背景以及良好的财务状况。
国企背景能够带来更强的竞争力，良好的财务状况则是公司发展的基石。截止期末，越秀服务持有现金及现金等价物46.95亿元，甚至高于公司41.86亿港元的总市值，并且公司没有银行借款等有息负债，这种财务状况远超大部分同行。
同时，公司2023年经营净现金流达6.95亿元，是经营净利润的1.4倍，“这也表现出我们作为一个轻资产的公司，拥有良好的现金管理水平，令我们在市场中游刃有余的同时，还能够把握一些机会”，林峰表示。
对于2024的拓展计划，该公司指出2023年完成了1064万平方米的第三方市场外拓，今年则是希望达到1200万平方米，增长20%左右。
从公司近期动作来看，未来或将发力收并购市场以及加码增值服务赛道。
2023年7月，越秀服务宣布了一项人事变动，公司财务总监陈冬鹏调任为并购负责人。
此外，今年1月2日公司公告指出，已议决将未动用所得款项净额的35%，即约5.55亿港元，用于策略收购和投资；20%（约3.17亿港元）用于发展增值服务；同时，15%（约2.38亿港元）分配予开发信息技术系统及智慧社区部分；10%（1.587亿港元）用于促进ESG发展；剩余20%（3.174亿港元）用于营运资金和一般公司用途。
发力收并购市场，是为了实现公司规模的增长，争取实现未来两年内达到一亿平方米在管面积的目标，且公司一直有在关注相关的标的，因此将未动用所得款的大头用于这一方向并不意外。
另外，社区增值服务作为该集团增速最快的业务，同时也是毛利率最高的业务之一，着力于将其打造成第二增长曲线也在意料之中。
2023年，越秀服务录得整体毛利率为26.6%，同比微跌0.6个百分点。作为营收大头的非商业务毛利率为25.4%，其中物业管理服务毛利率为16.1%，非业主增值服务毛利率29.7%，社区增值服务毛利率32.7%。由此来看，加码增值服务赛道是拯救毛利率下跌的最佳方向之一。
在社区增值服务方面，越秀服务围绕业主需求打造了经纪业务、新零售业务、美居业务、社商业务、智能化业务五大平台。
2023年，集团增值服务积极外拓，社区商业业务成功拓展广州同德广场、苏州苏胥坊等项目；此外，“悦汇时光”品牌迈向全国；智能化业务实现智慧校园、智慧医院、智慧商业综合体等多业态突破。
该公司指出，2023年社区增值服务收入同比上升43.3%，2024年则计划保持增速在35%-40%之间。
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